Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Все сделки по купли – продаже недвижимости необходимо проводить с составлением соответствующего договора. Он позволит установить все необходимые условия и правила проведения сделки, зафиксирует каждую из сторон и будет использован регистрационными службами для смены права собственности. Как видите, это достаточно важный документ, имеющий весьма значительную юридическую силу, и к его подготовке нужно отнестись ответственно.

Но что если сделка не принесла желаемого результата и одна из сторон понесла серьезный ущерб? В этом случае потребуется провести аннулирование всей операции. Стоит помнить, что договор купли – продажи недвижимости – это официальный документ, и оспаривать его после вступления в силу (то есть после регистрации) нужно с соблюдением определенных юридических процедур. В этой статье мы расскажем вам о том, как правильно провести аннулирование сделки в одностороннем и двустороннем порядках.

Основания

Для того, чтобы расторгнуть договор купли – продажи недвижимости после его регистрации, у каждой из сторон должны быть достаточно веские основания. При этом они могут значительно различаться в зависимости от того, кто именно является инициатором расторжения сделки. Чтобы максимально подробно описать причины рассмотрим расторжение сделки с каждой из сторон.

Если сделку расторгает покупатель, то основания могут быть связаны либо с самим договором, либо с приобретаемой недвижимостью. Таким образом причиной расторжения договора могут стать неудовлетворительное состояние собственности, поддельные документы, используемые в купли – продаже, ошибки при совершении предыдущих регистрационных действий предыдущим продавцом, нарушение условий самого договора купли – продажи недвижимости.

Если сделку расторгает продавец, то основанием опять же могут стать нарушения условий самой сделки. При этом оспорить регистрацию можно при нарушении любого из пунктов договора купли – продажи независимо от его серьезности, если самим договором не предусмотрено иной компенсации. Так же договор можно расторгнуть в том случае, если покупатель предоставил поддельные бумаги или не внес вовремя полную оплату.

Если сделку расторгают третьи лица, то на это могут быть только крайне веские основания, подтвержденные соответствующим судебным решением. Государственные органы могут провести отмену регистрации недвижимости только в очень узком спектре случаев, например, при проведении процедуры банкротства (для продажи имущества и оплаты долгов) или неправомерном использовании квартиры новым владельцем.

Расторжение мирным путем

Для начала рассмотрим самый простой способ аннулировать купле – продажу, а именно составление двустороннего соглашения, достигнутого мирным путем. Такая процедура хоть и кажется весьма простой, все равно требует соблюдения некоторых норм при выполнении. Проходит расторжение в два этапа:

• Составляется дополнительное соглашение, которое аннулирует договор купли – продажи;
• Дополнительное соглашение подается в Росреестр, после чего проводится отмена договора купли – продажи и обратная перерегистрация собственности.

Если с подачей бумаг вопросов не возникает, то взаимное соглашение – предмет более сложный и требующий рассмотрения. Соглашение о расторжении договора купли – продажи это документ свободной формы, который должен содержать в себе:

• Заголовок, содержащий краткую суть документа;
• Реквизиты каждой из сторон (покупателя и продавца);
• Ссылку на расторгаемый договор (номер и дату);
• Взаимное согласие каждой из сторон, подтвержденное подписями.

Если договор составлялся между физическими лицами, то его в обязательном порядке нужно подтвердить подписями, снабженными расшифровками, а если между юридическими – подписями ответственных лиц и печатями.

Расторжение в одностороннем порядке

Перейдем к правильному расторжению в том случае, когда претензию подает только одна сторона. В этом случае потребуется на порядок больше документов, но при этом такая операция будет проще, чем подача иска в суд, так как она не требует привлечения третьих лиц. Для того, чтобы провести аннулирование по жалобе в одностороннем порядке, потребуется сделать следующее:

• Организовать встречу сторон;
• Составить претензию в адрес нарушителя, фиксирующую совершенное нарушение, которое выступит в качестве основания для отмены договора;
• Составить заявление с отказом в выполнении своей части договора купли – продажи;
• Составить заявление на проведение обратной регистрации собственности.

Расторжение в судебном порядке

Расторжение договора купли – продажи недвижимости после регистрации с помощью суда проводится в двух случаях: если при расторжении договора в одностороннем порядке возникли споры, препятствующие мирному урегулированию сделки, либо если аннулирование проводят третьи лица. Для того, чтобы инициировать судебное разбирательство, нужно составить исковое заявление. Какой – либо строгой формы иск на расторжение договора купли – продажи недвижимости не имеет, так что можно использовать универсальную форму:

• Заголовок. Содержит реквизиты сторон, а именно суда, истца (того, кто оспаривает купле – продажу) и ответчика (стороны, совершившей нарушение);
• Информационная часть. Содержит описание сложившейся ситуации, суть конфликта, требования истца, обоснование этих требований и доказательства правоты;
• Заключительная часть. Содержит опись приложенных документов, подпись истца и дату подачи обращения.

После подачи иска начнется судебное разбирательство, в ходе которого будет проведена проверка оснований для подачи иска. Если они окажутся достаточно вескими и обоснованными, то суд выпишет постановление об аннулировании договора купли – продажи, на основании которого можно будет отменить регистрацию.