Обязательно ли перед продажей квартиры выписываться из неё?

Сейчас мало кого удивишь продажей квартиры. Люди часто сбывают старое жилье в надеже найти дом с лучшими условиями или более скромную недвижимость. Однако немногие знают, как правильно оформить договор и нужно ли выписываться из квартиры перед продажей. Потеря жилья вследствие неправильного оформления договора – это настоящая трагедия. Поэтому из статьи вы узнаете, как правильно заключить сделку, и нужно ли прежним жильцам выписываться из перед продажей.

Нужно ли выписываться перед продажей?

В соответствии со статьей 292 ГК РФ, недвижимость переходит к новому хозяину по договору купли-продажи, а бывший собственник должен выписаться в установленный в документе срок и выписать членов своей семьи, прописанных по данному адресу. Но в законе не прописан конкретный срок снятия с регистрации, поэтому стороны сделки чаще всего обговаривают при заключении договора. Вследствие этого точно не ответишь, нужно ли выписывать из жилья перед продажей.

Можно ли выписаться после заключения сделки?

Да, если стороны пришли к такому соглашению, то бывший собственник может сняться с регистрации в квартире и после ее продажи. К примеру, жильцы могут подобрать другую недвижимость и только потом съехать, покупатель же взамен получит от продавца какую-либо скидку или услугу. Эти нюансы прописываются в договоре купли-продажи, который является гарантом соблюдения всех условий.

Если бывшие владельцы не покинут жилье в указанный срок, покупатель может обратиться в суд, т.к. только этот орган компетентен решать подобного рода вопросы.

Когда нужно выписываться?

В нормативных актах конкретные сроки снятия с регистрации не закреплены, поэтому выписаться из жилья можно как до, так и после фактической продажи. Обычно время указывают в договоре сделки или в доп. соглашении.

Далее рассмотрим, какие последствия могут быть для обеих сторон договора, если выписка из квартиры так и не произойдет, или собственник снимется с регистрации, если сделка не состоялась.

Итак, если семья выписалась из жилья, а договор сорвался по каким-либо причинам, в этом нет ничего сложного. Семья легко может вновь прописаться, т.к. по документам владеет недвижимостью.

А вот если после заключения сделки жильцы отказываются покинуть недвижимость в прописанный срок, то нового владельца ждут финансовые и моральные трудности:

• отсутствие возможности заселиться в купленную квартиру (доп. траты на аренду другого жилья);
• оплата услуг ЖКХ за всех жильцов;
• необходимость выселять прежних хозяев через суд.

Куда выписаться?

Есть 2 способа снятия с регистрации из недвижимости:

1. В никуда.
2. Одновременная регистрация в новой квартире.

Алгоритм действий при выписке из жилья

В зависимости от того, куда прежние жильцы планируют выписываться, и определяется алгоритм действий. Но этот порядок не зависит от того, до или после продажи квартиры жильцы снимаются с регистрации.

Выписка «В никуда»

Если продавец не приобрел новой недвижимости, а покупатель требует от него срочного выселения, действовать нужно согласно порядку:

1. Обратиться с паспортом в управление по вопросам миграции по месту регистрации.
2. Составить заявление на выписку. Образец заполнения выдают сотрудники паспортного стола. Можете в графе о месте указать любой адрес, в дальнейшем это не повлияет на ход выписки.
3. Далее паспорт и заполненное заявление передаются сотруднику паспортного стола, который указывает, когда вы должны повторно явиться в отделение. Обычно это не позже 3 дней.
4. В оговоренное время гражданину нужно явиться в УВМ и забрать паспорт с отметкой о выписке и листком убытия (позже этот листок нужен для регистрации в новой квартире).

С одновременной регистрацией

Этот способ удобный тем, что продавцу не придется повторно обращаться в УМВ за выпиской и регистрацией по отдельности. Однако если семья еще не приобрела новую квартиру, то придется просить покупателя повременить со снятием с регистрации или выписываться «в никуда». Порядок действий следующий:

1. Обратиться в УМВ, на территории действия которого находится новая недвижимость. С собой гражданин должен иметь паспорт и свидетельство о собственности на новую квартиру или договор соц. найма.
2. Сотрудники отделения предоставят вам бланк для заполнения с образцом. Нужно заполнить обе части заявления о выписке и постановке на учет.
3. Необходимо передать сотруднику паспорт и документ, подтверждающий право на собственность. В отделении сообщат время, когда нужно вернуться за паспортом и документами. Или же сотрудник может попросить вас указать свой телефон для дальнейшего согласования времени.
4. В оговоренное время нужно явиться в паспортный стол и забрать документы. В паспорте должны стоять штампы о выписке и регистрации в новой квартире.

Если в семье несовершеннолетний ребенок

Наиболее сложная ситуация с выпиской из жилья – это если в квартире прописан несовершеннолетний гражданин. В таком случае есть только 1 вариант выписки ребенка из жилья – это регистрация его в новом доме. Однако если ребенок имел в старой квартире определенную долю, то в новой она должна быть ни меньше, а условия – не хуже.

Пример

Семья Соколовых намеревается продать 2-комнатную квартиру и купить жилье большей площади. Недвижимость была разделена в равных частях между супругами и их несовершеннолетней дочерью. Соколовы обратились в органы опеки и получили разрешение на выписку из квартиры вместе с ребенком с необходимостью зарегистрироваться в новом доме в течение месяца, т.к. их новое жилье еще не достроено. Но вот прошел месяц, а семья еще не заселилась в новую квартиру, т.к. были сорваны сроки строительства. Новую квартиру семья купить не могла, т.к. она уже вложила деньги в строящийся дом. Сотрудники органов опеки подали в суд на Соколовых с заявлением о принятии сделки недействительной. Суд учел все обстоятельства и признал договор купли-продажи недействительным. Впоследствии дочь была восстановлена в правах на 1/3 часть дома, а супруги обязывались выплатить покупателям стоимость этой доли.

На что необходимо обратить внимание?

Ситуация, связанная с выпиской из квартиры для ее продажи, может плачевно обернуться для обеих сторон договора, если не учесть все особенности:

Нужно полностью изучить договор, в котором должны быть прописаны обязательства и сроки выписки всех членов семьи. Также для покупателя будет лучше, если на момент заключения договора в квартире не будут прописаны несовершеннолетние, недееспособные граждане или инвалиды. Если данные обязательства не выполняются, покупатель может обратиться после заключения сделки в суд с требованием выселить прежних собственников.

Нужны услуги юриста

Т.к. процедура выписки из квартиры связана еще и с составлением сделки купли-продажи, то нужна помощь компетентного юриста, если нет опыта в заключении договоров подобного рода. Специалист может самостоятельно выполнить следующие действия:

• грамотно составить договор купли-продажи;
• снять продавца с регистрации или проконсультировать его по данному вопросу;
• помочь с регистрацией в новой квартире;
• составить иск/жалобу в суд;
• представлять интересы стороны в суде и других инстанциях.