Прописка в ипотечной квартире. Особенности

Ипотека стала одним из вариантов приобретения своего жилья людей со скромным доходом на определенном этапе. Это способ, который выбирают многие семьи, но при этом встает часть вопросов, решение которых требует определенных знаний. При оформлении кредитного договора с банком далеко не все, к сожалению, внимательно читают многостраничный документ, а ведь от его содержания зависят определенные условия, в том числе возможность оформления регистрации в таком жилье. Некоторые считают, что, пока квартира находится в ипотеке, любые действия заемщика возможны только после закрытия ссуды в банке, однако это не так.

В 209 статье Гражданского кодекса оговорено, что права владения, использования и распоряжения ипотечной квартирой принадлежат собственнику. В ипотечном же договоре прописано, что заемщик имеет право на владение недвижимостью и использование жилья в ипотеке, но не вправе производить некоторые действия – отчуждать или переуступать его, продавать. Владельцем квартиры является собственник, финансовая организация только залогодержатель, поэтому договор покупки жилья в ипотеку делает покупателя владельцем квартиры, как если бы он покупал ее за собственные средства. Обременение не делает кредитную организацию собственником квартиры, а владелец волен использовать собственность по собственному усмотрению.

Плохая информированность населения в финансовых вопросах и противоречие между нормативной документацией различных ведомств приводят к незнанию своих прав и рождает массу вопросов. Граждане редко обращаются в суд для разрешения спорных вопросов, хотя именно там можно добиться реализации собственных прав. Попробуем разобраться в деталях ипотеки и связанных с ней ситуаций.

Специфика прописки в ипотечном жилье

Бытует мнение, что кредитное жилье является собственностью банка и поэтому прописка в нем невозможна. С юридической точки зрения собственником жилья, на которое оформлен ипотечный кредит, является заемщик, а у банка квартира числится в залоге. Оговариваются эти детали в Законе «Об ипотеке» и Гражданском кодексе. То есть гражданин, оформивший ипотечный кредит, становится собственником жилья, а остальные нюансы оговорены в договоре ипотеки. В законодательстве не существует запрещения по поводу прописки в залоговом жилье, но при слабой юридической составляющей государственного уровня банки включают в ипотечный договор различные условия, которые могут ущемлять права заемщика. 

В административном регламенте ФМС представлен перечень необходимых документов при регистрации в жилье, в котором отсутствует согласие банковской организации. Итак, собственник жилья прописывается в ипотечную квартиру при его желании без дополнительных условий. Кроме самого заемщика законодательство разрешает прописывать или регистрировать в жилье близких родственников – детей, мужа или жену и родителей, то есть родственников первой очереди. Что же касается другой родни или тем более посторонних лиц, вступают в свои права ограничительные пункты ипотечного договора, которые необходимо соблюдать, если заемщик не хочет проблем с банком. В положениях кредитного договора может быть прописано условие постановки в известность финансовой организации о прописке или регистрации других граждан или иные ограничительные требования.

В статье 29 закона «Об ипотеке» четко оговорены нюансы ипотечного кредитования:

• распорядителем имущества, которое состоит в залоге, является собственник, а не финансовая организация;
• недвижимое имущество в виде жилья нельзя разрушать или отчуждать, то есть нельзя нарушать права залогодержателя или банка;
• положения кредитного договора, которые ограничивают права собственника жилья, считаются ничтожными.

Если заемщик не соблюдает положения ипотечного договора, то может лишиться жилья или банк потребует досрочного прекращения договора и выплаты кредита. С целью минимизации рисков возвращения кредита банк может прописать в договоре условие письменного разрешения банка, если появляется обременение залогового жилья правами иных лиц. Вообще каждая кредитная организация старается перестраховаться при выдаче кредита, для этого в ипотечный договор вносятся дополнительные условия, при несоблюдении которых у заемщика будут проблемы. Так, некоторые банки включают пункт о выписке из квартиры несовершеннолетних детей при неисполнении заемщиком сроков погашения кредита или наложения дополнительных обременений.

Регистрация в залоговом жилье на некоторое время

По законодательству если человек меняет место жительства более чем на 3 месяца, необходимо узаконить регистрацию по месту проживания, в том числе, если это будет ипотечное жилье. Таким образом, временная прописка возможна. Однако при этом важно помнить все пункты договора ипотеки, в котором может быть обязательное уведомление кредитной организации о регистрации посторонних лиц. Если такое условие существует, оно должно исполняться.

Порядок регистрации и пакет документов для прописки

Вообще для регистрации в собственном жилье ограничений законодательных нет, однако при наличии залогодержателя в виде банка желательно соблюдать определенный порядок действий. Для начала в произвольной форме пишется заявление в кредитную организацию о желании заемщика прописать в ипотечном жилье кого-либо, в заявлении указывается обычно родственная связь. В некоторых банках подобная услуга возможна дистанционно, время ожидания ответа около недели. При своевременной оплате кредитных платежей банк чаще дает разрешение на регистрацию заявленных лиц. Если гражданин был прописан в другом населенном пункте, необходимо выписаться с предыдущего места проживания.

После получения утвердительного ответа из банка собственник обращается в регистрационный орган с приложением следующего пакета документов и при личном присутствии самого владельца жилья, а также несовершеннолетних детей до 18 лет:

• заявление от владельца жилья по определенной форме(№ 6);
• непосредственно для собственника жилья и регистрируемых лиц паспорта;
• для военнообязанных лиц воинский билет;
• штамп в паспорте о выписке или листок убытия;
• свидетельство о браке для супругов;
• на несовершеннолетних детей свидетельства о рождении, при чем никаких ограничений на количество детей нет; более того, предусмотрен контроль органов опеки за пропиской детей с родителями;
• копия свидетельства о праве собственности на предоставляемое жилье.

Дополнительно при наличии ипотечного кредита с банком могут понадобиться копии положения (страницы) кредитного договора о возможности регистрации третьих лиц и разрешение финансовой организации, у которой жилье числится в залоге. Практика показывает, что оформление регистрации занимает от трех дней при наличии полного пакета документов.