Через сколько можно продать квартиру, чтобы не платить налог?

С начала 2018 года закон, регулирующий уплату налогов при продаже жилых помещений, ужесточился. В том числе, период, в течение которого лицо владеет недвижимостью для использования прав на безналоговую продажу, увеличился. Также расчет налогового платежа теперь привязывается к стоимости имущества, отраженной в кадастре. Результатом стало возникновение у граждан большого количества вопросов о том, при каких условиях они смогут продать жилье и не платить налоги.

Когда сделка продажи жилого помещения облагается налогами

Закон указывает на то, что продажа жилого помещения рассматривается в качестве получения дохода. Это говорит о том, что при заключении соглашения купли-продажи гражданин передает правомочия на квартиру и взамен получает определенную сумму. В связи с постоянным повышением стоимости на рынке, жилье часто продается намного дороже, чем покупалось. В результате собственник получает прибыль. С нее необходимо заплатить налоги.

В 2020 году по данному платежу применяется ставка в размере 13%. Для некоторых граждан предусматривается возможность реализовать жилье и не платить налог. Это относится и к ситуации, когда недвижимость продана дороже, чем она стоила при покупке. Применяются положения статьи 217.1 НК РФ о минимальном периоде владения. Иногда применяется значение, равное 3 годам, в других ситуациях – пяти.

Если гражданин имеет права собственности на имущество на протяжении длительного времени – это позволяет ему не вносить налоговые платежи. Федеральный закон №424 от 2018 года предусматривают, что с начала 2020 года правомочия резидентов и нерезидентов страны стали одинаковыми. Указанные категории граждан не платят налоги, при условии, что соблюдается вышеописанное условие.

В остальном правила оплаты остаются прежними. Нерезиденты несут обязанность по внесению в казну 30% от прибыли, полученной от продажи квартиры (т.е. 30% от разницы в стоимости покупки и продажи), если владеют ей менее 3 или 5 лет. Для верного подсчета срока владения потребуется учитывать не полный год, а месяца. К примеру, в 5 годам содержится 60 месяцев, в 3 – 36. Момент, с которого начинается владение можно найти в выписке, сделанной из ЕГРН. Если жилье приобретено давно, то использовать нужно более старые версии указанного акта. Это свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию или выписка из ЕГРП.

В качестве объекта продажи может выступать не только квартира, а также:

• дачный дом;
• комната, расположенная в общежитии;
• дом;
• участки, предназначенные для ведения сада и огорода.

Также последний вариант сроков применяется, если:

• жилое помещение получено в результате реализации прав наследственного типа;
• имеется дарственная, сформированная между гражданами, находящимися в родственных отношениях;
• переход прав собственности произошел в результате процесса приватизации;
• жилье используется на основании соглашения пожизненной ренты.

Расчет налога от стоимости квартиры

Другим изменением в правовых актах стало то, что величина налогового платежа теперь находится в зависимости от стоимости жилья, которая закреплена в кадастрах. Часто граждане стараются занижать цену на имущество, чтобы в дальнейшем платить меньше налогов. По этой причине власти пришли к выводу о необходимости решения вопроса о том, с какой суммы отсчитывается налог.

В ситуации, когда стоимость по соглашению искусственно занижена, сумма налога рассчитывается как 70% от кадастровой цены, установленной на рассматриваемый объект в начале года. В 2019 году действует правило, согласно которому начисление налогового платежа происходит, если стоимость продажи превышает сумму, за сколько приобреталось жилое помещение. К примеру, если гражданин покупал квартиру за 3 миллиона, а продает за 3,5, то уплата налогов производится с 500 тысяч рублей.

Говоря о квартирах, которые перешли в собственность в результате реализации сделок дарения, наследственных правоотношений или приватизации, важно отметить, что предусматриваются налоговые вычеты. Сумма отражена в положениях статьи 220 НК РФ. Она равна 1 миллиону рублей.

Для лучшего понимания рассматриваемого правила, нужно привести конкретные примеры. Гражданка Иванова находится на пенсии, ей в результате наследственных правоотношений перешли права собственности на квартиру. В связи с тем, что она данное имущество не приобретала за свои средства, то налог подлежит уплате не с разницы между суммой продажи и покупки, а со всей стоимости жилья.

По договору цена определена как 2 миллиона, при этом на начало года кадастровая цена на эту квартиру составила 3,5 миллиона. Это говорит о том, что в соглашении стоимость покупки занижена, потому как 70% от 3,5 миллионов это 2,45 миллиона. По этой причине налоговый платеж рассчитывается при использовании правил об имущественных вычетах.

Так: 70%*3,5миллиона-1 миллион = 1,45 миллиона (это база для расчета налогов).

Подсчет суммы для внесения в казну происходит так: 1,45 миллиона*13% = 188500 рублей.

Допускается использование вычета в размере одного миллиона и в отношении других объектов недвижимости. Сюда отнесены комнаты и дачи, наделы земли. На иные строения предельная сумма вычета составляет 250 тысяч рублей. Граждане могут использовать только два варианта для сокращения расходов на оплату фискальных платежей. В том числе:

• использовать вычет;
• учитывать средства, затраченные на покупку недвижимости.

В последнем случае учету подлежит не только сумма, потраченная лицом на приобретение квартиры. Сюда же включены проценты, которые уплачены банковской организации, в случае покупки жилья в ипотеку. Также принимается во внимание стоимость услуг, оказанных риелтором. Необходимо подтвердить несение перечисленных расходов при помощи документации. У продавца должны быть все соглашения, чеки и прочие бумаги.

Документы, необходимые для уплаты налогов

Помимо того, что на лицо ложиться обязанность относительно уплаты налоговых платежей, оно должно заполнить по всем правилам налоговую декларацию. Данный акт имеет установленную форму 3-НДФЛ. Составить указанный документ нужно к окончанию года, в котором произошла продажа жилья. Гражданину потребуется произвести расчет налогов, которые необходимо внести в казну.

Важно отметить, что сдать декларацию нужно прежде, чем вносить оплату по налогам. На сотрудников фискального органа возложена обязанность по проверке декларации. Если есть ошибки, они подлежат выявлению. Все нарушения должны быть устранены. Проверочные мероприятия в отношении этого документа осуществляются, основываясь на документации. Поэтому гражданину потребуется представить в ФНС определенный перечень актов:

• документ, посредством которого удостоверяется его личность;
• соглашение о купле продаже (если жилье в собственности менее установленного срока, то платеж будет рассчитываться от разницы между суммой продажи и покупки);
• документ, подтверждающий наличие прав на помещение;
• бумаги, указывающие на перевод денег.

Таким образом, законодательные акты содержат возможность не вносить налоги в бюджет, если соблюдены некоторые условия. Это касается минимального периода, на протяжении которого лицо владеет квартирой.