Права и обязанности арендодателя и арендатора

Понятие аренды

Договор об аренде – вид юридических отношений, при которых принадлежащая одной из сторон-участников сделки собственность передается второй на некоторый период. Стороны оговаривают время и условия использования.

В статье 607 Гражданского кодекса РФ пояснено, что может стать объектом такой сделки:

• участки земли;
• жилая и нежилая недвижимость;
• имущество, не теряющее натуральных качеств за период эксплуатации арендатором.

Сделку могут заключать между собой как граждане, так и юридические лица. В любом случае в арендных отношениях фигурируют две стороны:

• арендодатель – тот, кто передает имущество в аренду;
• арендатор – тот, кто это имущество принимает и платит арендатору за услугу.

Все участники сделки должны быть дееспособны, находиться в возрасте совершеннолетия и иметь допустимый правовой статус.

Договор на аренду можно заключать в двух формах:

• устно;
• письменно.

Законодательство разделяет арендные договоры по продолжительности действия. Если последняя менее 365 дней, сделка считается краткосрочной, а если стороны не оговорили продолжительность, то аренда бессрочная. Все акты с периодом действия свыше 365 дней необходимо обязательно регистрировать.

Права и обязанности участников

Все стороны сделки получают определенные права и ряд обязанностей.

Арендатор

Он же съемщик – сторона, принявшая у арендодателя во временное пользование некоторую собственность и выплачивающая за право эксплуатации оговоренную сумму. И права арендатора, и его обязанности перечисляются в заключенном договоре.

Рассмотрим на примере съема квартиры.

Основные права съемщика:

• использование арендованного жилья и содержащегося в ней имущества на свое усмотрение на протяжении всего срока аренды;
• если у съемщика есть супруга и/или дети до 18 лет, он вправе вселить их без согласия владельца. Прочие лица могут проживать на данной жилплощади только с ведома и по согласию арендодателя;
• съемщик вправе размещать в квартире временных жильцов, уведомив владельца и получив его согласие.

Обязанности:

• соблюдать правила пользования жилплощадью;
• не передавать помещение в субаренду третьим лицам;
• после окончания срока договора – освободить собственность;
• пропускать арендодателя для осуществления проверки того, как используется жилье и в каком оно состоянии;
• нести материальную ответственность за само помещение и содержащееся в нем имущество владельца;
• в срок и полностью вносить установленную арендную плату;
• производить текущий необходимый ремонт.

Это минимальный набор, который должен быть отражен в договоре аренды. По воле сторон в него можно внести и другие пункты.

Арендодатель

Вторая сторона сделки также получает определенные права и должна выполнять обязанности. Арендатор – владелец имущества (в случае с жильем права владения подтверждаются документом о собственности), передающий его съемщику.

Права собственника:

• предоставлять помещение в аренду, составлять об этом соглашение;
• перезаключать таковое, при необходимости;
• предоставлять по запросу съемщика право третьим лицам пользоваться помещением;
• оповещать арендатора об изменениях условий договора (одностороннее изменение размера арендной платы, сроков и т. д. не допускается);
• в досудебном и, при необходимости, судебном порядке оформлять окончание действия договора;
• требовать от арендатора освобождения жилья после даты истечения соглашения;
• контролировать порядок использования помещения, следить, чтобы арендатор пользовался им по прямому назначению;
• обязывать вторую сторону выполнять установленные правила пользования жилплощадью;
• требовать от жильца своевременных взносов по аренде в полном объеме.

Кроме обширных прав, существуют и обязанности владельца:

• обеспечить подходящие условия проживания на предоставляемой в аренду жилплощади;
• гарантировать, что коммунальные услуги будут предоставляться полностью.

Ответственность за несоблюдение прав и неисполнение обязанностей

Любая сделка предусматривает не только права и обязанности, но и ответственность сторон. Если арендодатель/арендатор нарушили пункты договора, то сделка расторгается досрочно, и к виновному участнику могут быть применены санкции, как предусмотренные договором, так и прочие, до- и судебным порядком.

Сделка расторгается, если:

• арендатор нарушает порядок пользования жилплощадью и имуществом, портит собственность владельца, не производит текущий и (при необходимости такового) капремонт;
• съемщик более чем дважды подряд просрочил внесение платы;
• если арендодатель отказывается от ремонта своими силами, а жилье и прочее передаваемое имущество находится в непригодном состоянии;
• если владелец не передал арендуемый объект в пользование второй стороне.

В случае, если сделка заключалась устно и нет подтверждающих бумаг, стороны могут привлекать свидетелей, предоставлять данные фото-видеофиксации и т. д. То же самое допустимо и при рассмотрении дел с оформлением договорных отношений.

Так, например, может произойти ситуация, когда квартира была залита соседями не по вине арендатора, а владелец требует с последнего компенсации за ремонт. Тогда съемщик может продемонстрировать доказывающие неправомерность требований данные – фото и видеосъемку последствий залива, затребованные в управляющей организации акты о затоплении не по его вине, и т. д.

Еще одна типичная ситуация: гражданин на протяжении некоторого времени снимал жилье, после чего решил приобрести свое и съехать, уведомив о том собственника. Последний в ответ выдвигает требование о проведении капитального ремонта с аргументом, что квартира использовалась долгое время. В зафиксированном на бумаге соглашении данный момент прописан не был.

Стать 616 Гражданского кодекса указывает, что арендодатель обязан проводить капремонт, если иное не предусмотрено договором и/или действующим законодательством. В возникшей ситуации арендатор вправе выйти в суд с законным требованием расторгнуть сделку и признать претензии владельца неправомерными – поскольку пункт о выполнении капитального ремонта в соглашении отсутствует.

Заключение

Подведем итоги:

• аренда – это оформленное в виде акта соглашение о предоставлении имущества одной стороной другой стороне в возмездное пользование;
• между гражданами соглашение может оформляться устно, но желательно составление документа. Если срок аренды больше года, договор подлежит регистрации в Росреестре;
• составленный акт фиксирует права, обязанности и ответственность участников сделки;
• если права сторон нарушены, аренда может быть прекращена и досудебно, и через суд, потерпевший вправе подать иск на возмещение ущерба;
• смерть одного из участников не является обстоятельством аннулирования договора: если умерший имеет законных наследников, права и обязанности покойного переходят к ним.