Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Приобретая квартиру, человек не просто получает крышу над головой. Это еще и выгодное вложение финансов. И терять их никто не намерен. После приватизации, проведенной в 90-е годы, рынок жилья сильно увеличился. Больше половины граждан стали собственниками. Стало возможным продать, купить, обменять, арендовать, практически любое помещение. Вместе с тем появились и спекулянты, наживающиеся на обмане продавца или покупателя.

Практика

От ошибок никто не застрахован. Чтобы не попасться на удочку мошенникам, не потерять деньги и время, необходимо знать о самых распространенных схемах обмана. Наиболее частые случаи таковы.

• покупка по подложным документам: паспорт, договор купли-продажи, доверенности, документы о праве собственности;
• утаивание законных наследников;
• сокрытие обременений: несовершеннолетние и недееспособные сожители, судебный арест, долги по коммунальным платежам.

Покупателю и продавцу нужно не терять бдительность, тщательно перепроверять документы.
Например. Мужчина приобрел квартиру. Когда он обратился в управляющую компанию с заявлением о заключении договора переоформления лицевого счета, то узнал о том, предыдущий владелец не заплатил за воду и электричество, и поэтому получил отказ. Хотя представитель риелторской кампании уверял его, что все в порядке. В данном случае контора ЖКХ делать этого не имела права. Защититься новый собственник сможет при помощи 31 статьи Жилищного Кодекса, в соответствии с которой отвечать за чужие промахи он не обязан. А недобросовестного посредника ожидают штрафные санкции по закону о защите прав потребителей и возврат вознаграждения.

Где можно узнать о долгах

Квартира, дом, даже просто комната, в наше время совсем не дешевы. Многим приходится долго копить или брать кредит в банке. Поэтому совершая подобную покупку, совсем не лишним будет поинтересоваться всеми обстоятельствам этой процедуры. К ним относятся проверка:

• подлинности документов;
• наличия обременений;
• наличия неуказанных наследников;
• качество жилья.

Узнать подобные сведения возможно на специальных порталах, действующих при многих управляющих компаниях. В крупных городах таких сайтов бывает несколько. Может помочь и расчетно-кассовый центр. Стоит попытаться обратиться в почтовое отделение, которые принимает коммунальные платежи. И последняя инстанция – ЖЭК, местный филиал энергосбыта, телефонная компания.

Может ли новый владелец отказаться оплачивать чужие долги

Конечно, может. И будет совершенно прав. Хотя закон не запрещает покупать жилье с долгами, это вовсе не значит, что оные переходят к новому владельцу. Однако бдительности терять не стоит. Первое, что следует тщательно изучить, так это договор купли-продажи. Не помешает включить в него пункт о том, что покупатель не должен оплачивать коммунальные счета за прежнего хозяина. В противном случае, согласно ст. 391 Гражданского Кодекса, сделать таковое все же придется. Управляющей компании совершенно неважно, кто будет оплачивать просроченные счета. Ей необходимо просто получить деньги за оказанные услуги. Поэтому довольно часто эта организация пытается перекладывать данную проблему на новосела. То есть пойти по легкому пути. И иногда ей это удается, когда собственник не особенно осведомлен юридически. Хотя по закону, делать это она не имеет никакого права.

Все же отчаиваться не стоит. Когда все документы оформлены правильно, а платежные бумаги все равно продолжают присылать, нужно проделать следующие шаги.

1. Скопировать все правоустанавливающие документы, договор, дополнительные соглашения.
2. Составить заявление о прекращении выставления подобных платежек.
3. Бумаги можно отправить по почте заказным письмом или сдать в надлежащий офис под расписку. В течение месяца респонденту должны предоставить ответ.
4. Если это не возымеет действия, обманутому покупателю следует обратиться в суд, так как такие действия законодательством квалифицируются как вымогательство.

Практика показывает, что до суда подобные разбирательства доходят редко. Ибо обе стороны предпочитают разбежаться полюбовно. Ведь суд — это дополнительные затраты и потраченное время.

Что нужно сделать, чтобы избежать подобной ситуации

В случае, когда покупатель сомневается в порядочности продавца или риелтора, надо поступить следующим образом.

1. Потребовать подлинники всех документов, в то числе и счета, выписки.
2. Обратиться в ЕГРП с целью уточнения обременений, арестов.
3. В Управляющей компании, спец. Портале, расчетном центре уточнить наличие неоплаченных услуг ЖКХ. До совершения сделки подобную информацию может запросить только действующий хозяин. Если он отказывается это сделать, то становится ясным, что дело нечисто.
4. Когда задолженность обнаружена, предложить внести в договор пункт о соответственной оплате.
5. Новый владелец может сам заплатить долги, но при этом вправе потребовать скидку на стоимость квартиры. Такой вариант обязательно надо прописать в договоре.
6. Зарегистрировать право собственности.
7. Составить передаточный документ, в котором указать показания всех счетчиков и заверить его в Управ. Компании.

Когда происходит покупка жилья, то потребуются следующие документы.

• паспорта продавца и покупателя
• выписка из Госреестра
• справки из налоговой и от судебных приставов об отсутствии долгов
• справку из ЖЭК
• договор купли-продажи и соглашение об оплате долгов
• правоустанавливающие документы продавца на жилье
• информация о прописанных лицах в квартире
• свидетельство о регистрации
• квитанция об уплате госпошлины
• акт о передаче помещения
• акт (расписка) о передаче денежных средств.

Важные сведения

Законодательство России подробно не оговаривает условия продажи или приобретения жилья. Поэтому случаи наличия нечистоплотности со стороны продавцов, покупателей, риелторских компаний, еще встречаются. Дабы избежать незапланированных расходов при покупке квартиры с коммунальными долгами, необходимо помнить следующее.

• долг прикрепляется к физическому лицу, а не к квартире;
• единственный случай, когда нельзя реализовать жилище с долгами, когда оно арестовано по решению суда;
• по закону долги за ЖКХ можно взыскать только за 3 года. За остальной период требовать не имеют право;
• меняется хозяин, меняются лицевые счета;
• когда новый владелец вступает во владение, то обязательно нужно оповестить об этом ТСЖ;
• если таковых организаций несколько, уведомлять необходимо каждую.

Способы приобретения жилья

Купить крышу над головой возможно разными методами. Самые популярные это: за наличные деньги, в ипотеку, в рассрочку, с использованием материнского капитала.
Передачу наличных следует только после подписания договора и в присутствии свидетеля. Также составляется акт или выдается расписка, заверенные нотариусом.

Ипотека – специальный кредит в банке. Чтобы использовать этот способ, у покупателя должен быть большой и постоянный доход. И еще необходим первоначальный взнос, размером 10-40% от общей стоимости жилья. Им может стать материнский капитал. Собственник имеет право сразу въехать в квартиру и потом расплачиваться с банком. Но окончательно вступить в права собственности только после полного погашения кредита. До этого жилье принадлежит банку.

Материнский капитал выдается семьям, в которых 2 и более детей. В настоящее время он составляет более 400 тысяч. Данную сумму разрешается потратить на прямое приобретение жилья, первый взнос при ипотеке, погашение части жилищного кредита. Следует помнить, что материнский капитал — это не живые деньги. Они поступят на счет продавца после подписания договора.