Перевод помещения из разряда коммерческого в жилое

В современном мире популярным стала покупка недвижимости на 1 этажах жилых домов с последующей ее переделкой в коммерческое предприятие. Также часто встречаются ситуации, когда владельцы коммерческих организаций хотят перевести свою собственность в статус жилого здания. Все особенности проведения таких процессов прописаны в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Определение, различия и направления помещений

Согласно ст.15 и ст.16 Жилищного кодекса РФ недвижимость имеет следующие определения:

1. Жилая недвижимость – частные или многоквартирные дома. Пригодные для постоянного проживания в них, а также находятся в государственной, муниципальной или частной собственности как физических, так и юридических лиц.
2. Коммерческая недвижимость – разнообразные здания или их части, которые используются для постоянного получения прибыли или коммерческого дохода.

Основными формами различия считаются:

1. невозможность постоянного проживания в коммерческом помещении из-за его принадлежности к нежилому фонду;
2. узкое инвестиционное направление в коммерческую недвижимость;
3. окупаемость коммерческой недвижимости, которая в среднем занимает от 5 до 7 лет;
4. покупка коммерческих помещений – довольно редкое явление. На сегодняшний день чаще пользуются арендой такого имущества.

Использование недвижимости не по назначению

Важно знать, что целенаправленное применение жилого помещение в качестве коммерческого, или наоборот, является нарушением законодательства.

Исключением из этого правила можно считать занятия индивидуального предпринимателя профессиональной деятельностью, к примеру, репетиторство, адвокатская практика и подобное. Но для осуществления этих действий, должен быть учтен ряд правил:

• нет нарушения интересов и прав остальных жильцов;
• предпринимателем соблюдены требования пожарной, санитарно-гигиенической безопасности, не нарушаются правила пользования жилой зоны и подобные условия;
• предпринимателем не осуществляется производственная деятельность.

Причины и последствия, вызванные несоблюдением закона

Жилые помещения предназначаются только для проживания в них собственников, членов их семей или съемщиков жилья. Несоблюдение правомерного использования помещения может нести ряд последствий. А именно:

• штраф;
• при нецелевом применении жилого помещения собственником и нарушении прав других жильцов, владелец имущества может быть лишен всех прав на владения недвижимостью;
• при нарушении правил юридическим лицом, касательно содержания и перевода жилого помещения в коммерческое, предусмотрен штраф.
• при постоянном проживании в нежилом помещении людей, предусмотрен административный штраф за несоблюдение санитарно-эпидемиологических требований.

Штраф может быть следующим:

1. Юридическому лицу в размере 10-20 тысяч рублей или остановка его деятельности сроком на 90 дней.
2. Индивидуальному предпринимателю в размере 1-2 тысяч или принужденное приостановление деятельности на 3 месяца;
3. Физическому лицу в размере от 500 до 1000 рублей.

Перевод жилого помещения в коммерческую недвижимость

Перевод помещения жилого фонда в коммерческую недвижимость сопровождается рядом обязательных условий:

• Расположение квартиры на 1 этаже здания. При расположении объекта вышеуказанного уровня необходимо подтверждение того, что все нижерасположенные помещения относятся к нежилому фонду.
• Переводится вся площадь объекта, а не какая-то отдельная его часть.
• Наличие возможности проведения отдельного входа в помещение.
• При размере помещения, превышающего 100 кв. м., необходимо наличие запасного выхода.
• У помещения не должно быть обременений, или оно не должно быть арестовано.
• Аварийность, реконструкция, капитальный ремонт и прочее препятствуют переходу объекта из одного статуса в другой.
• Все прописанные в квартире лица должны быть выписаны из нее.
• Планировка помещения должна соответствовать закону.

Получение разрешения

За получением разрешения собственнику необходимо обратиться в отдел местного самоуправления или в МФЦ. Обращение сопровождается заявлением и полным пакетом требуемой документации.

Сбором документов может заниматься как сам собственник, так и его доверенное лицо. Перечень документации состоит из:

• документа о правах собственности;
• паспорт;
• план помещения, оставленный поэтажно, и экспликация;
• технический паспорт помещения;
• справка из ЖЭУ, в которой содержатся сведения о других помещениях, расположенных на этом этаже;
• согласие остальных собственников квартир данного здания;
• заключение надзора пожарной безопасности, в котором должно быть подтверждение соответствия недвижимости пожарным требованиям;
• заключение санитарно-эпидемиологической службы;
• техническое заключение, выданное управляющей компанией;
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных в помещении лиц;
• проект, разработанный для переустройства помещения.

Отказ в переводе статуса

Причинами для отказа в переводе жилой недвижимости в коммерческую могут стать следующие факторы:

• выписка из домовой книги неверная, кто-то еще числится прописанным по указанному адресу;
• нет возможности осуществить отдельный вход;
• здание подлежит капительному ремонту, реконструкции или сносу;
• отрицательное решение совета собственников дома;
• несоответствие пожарным и санитарным нормам.

Стоимость процедуры

Размер стоимости услуг варьируется от индивидуальных особенностей каждого дела. В среднем, каждый платеж равен:

• проект перепланировки – от 1000 руб. за 1 кв. м.;
• поэтажный план – от 1200 руб.;
• тех. паспорт и план – от 900 руб.;
• госпошлина – 350 руб.;
• помощь нотариальной конторы – от 700 руб.

Перевод недвижимости в жилой фонд

Для перевода объекта из нежилого в жилой фонд, он должен соответствовать следующим требованиям:

• изоляция помещения, наличие оконных и дверных проемов;
• наличие отопления, канализации, водоснабжения, электричества и капитальных стен;
• соответствие нормам, установленным для жилых помещений.

Подача обращения

Подавать обращение на перевод следует в межведомственную комиссию, которая и вынесет решение относительно заявления. Обращение сопровождается списком документов:

1. паспорт;
2. документы, подтверждающиевладениесобственностью;
3. проект перепланировки;
4. заключение всех инстанций;
5. поэтажный план, экспликация и план с описанием;
6. юридическим лицам также потребуются учредительные документы.

Срок получения решения

Ожидание выноса решения занимает также порядка 45 дней. Межведомственная комиссия выдает протокол, в котором указано их согласие на перевод недвижимости или же отказ.

Отказ может быть вызван следующим:

• ограничения в праве распоряжения;
• непригодность для проживания;
• отсутствие инженерных сетей и инфраструктуры;
• расположенность объекта относительно черты города.

Стоимость услуг

Общий размер всех расходов на перевод имущества составляет порядка 200000 рублей, но он меняется в зависимости от индивидуальных особенностей каждого объекта. Самым дорогостоящим из всего списка является план.

Период перевода коммерческого имущества в жилое и наоборот занимает много времени и средств. Поэтому перед началом процесса следует все хорошо обдумать и рассмотреть со всех сторон. Если же все-таки собственник готов пройти все процедуры, ему предстоит долгий путь, требующий терпения и наличие запаса денежных средств.