Как купить квартиру на вторичном рынке правильно?

Вторичный рынок недвижимых объектов, пригодных для проживания, охватывает различные виды жилья, уже находящиеся в чьей-либо собственности. Процедура приобретения «вторички» должна соответствовать нормам Гражданского Кодекса России.

Реализация сделки требует от продавца и покупателя подтверждения обоюдного соглашения путем подписания договора купли-продажи, помогающего сторонам регламентировать свои права владения и распоряжения недвижимым объектом.
Нормы российского гражданского законодательства допускают к участию в купле-продаже покупателя и продавца или риелтора (риелторское агентство), выступающего в роли продавца, но не обладающего продаваемым объектом на правах собственника.

Какой должна быть приобретаемый квартира

Приобрести бывший в употреблении объект для проживания можно, если:

1. он прошел процедуру приватизации, иначе гражданское право относит его к объекту, находящемуся в собственности муниципального образования, её жильцов считает нанимателями, которые не имеют право извлечь из её продажи прибыль, заключив договор;
2. квартира, покупаемая с привлечением ипотечных средств, характеризуется ликвидностью (пользуется спросом на рынке) и оборудована обособленными от прочих обитателей дома местами для приготовления пищи и принятия санитарных и гигиенических процедур.

Как не допустить ошибок

Юридическую грамотность составления договора для реализации покупки и продажи жилого объекта, уже бывшего в чьей-либо собственности, лучше уточнить у нотариуса. Контора по оказанию нотариальных услуг проводит процедуры инициализации и проверки лиц, принимающих участие в сделке, на соответствие букве закона. В случае заверения сделки у нотариуса он будет гарантировать законность реализации сделки и обезопасит от возникновения конфликтных ситуаций.

Однако необязательно обращаться за удостоверением договора в нотариальной конторе. Услуги нотариуса по оформлению покупки не бесплатны, но помогают избежать рисков.

Если продавец или покупатель составляют договор без помощи юристов, то они должны знать, какую информацию должны содержать разделы документа:

• данные паспортов участников сделки;
• описание продаваемого- покупаемого объекта, с уточнением адреса, площади;
• наименование документов, в соответствии с которыми можно установить законное правообладателя рассматриваемым объектом жилья;
• пространственно-временной ориентир заключения сделки (дата, место);
• цена недвижимости (отображенная в числовом и словесном формате);
• юридическая ответственность участников сделки;
• нюансы передачи правобладания жилплощадью;
• подписи договаривающихся лиц с полноформатной расшифровкой фамилии, имени и отчества.

Как происходит перерегистрация прав собственности?

Регистрационная процедура требует, чтобы продавец и покупатель:

• подготовили заявления для государственной регистрации купли-продажи (если сделка контролируется нотариальной конторой, то подачей удостоверенного документа занимается её представитель);
• собрали требуемую гражданским законодательством совокупность документов;
• оплатили госпошлину;
• направили заявления и собранные документы в местное подразделение Федеральной службы кадастра для добавления записи в учетную книгу и присвоения порядкового входящего номера в РосРеестре;
• запросили в регистрирующем органе расписку, свидетельствующую о старте делопроизводственной деятельности, фиксирующую число/месяц/год подачи заявления, наименование прилагаемой документации, размер актов, идентификационные данные, номер реестра учёта и делопроизводственный номер.

В перечень основных документов обязательно включаются:

• заявление для регистрации (при обращении за помощью специалистов конторы по оказанию нотариальных услуг – одно от уполномоченного лица, при сделке в обоюдном формате – индивидуальные, оформляемые отдельно продавцом и покупателем);
• договор о купле-продаже жилого объекта, акт о наследовании жилплощади и т.п.;
• выписка из журнала учета актуальных данных о проживающих на покупаемой жилплощади с указанием количества прописанных жильцов;
• акт приема-передачи квартиры;
• справка из обслуживающих квартиру коммунальных структур об отсутствии задолженности;
• согласие супруги/супруга, заверенное нотариусом;
• чек — подтверждение оплаты госпошлины;
• согласие банка, если покупатель намеревается привлечь ипотечные средства;
• разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы недееспособных лиц);
• копии учредительных документов, если одна из сторон является юридическим лицом.

Как передать деньги?

В финале сделки происходит передача денег. Покупатель может приобрести недвижимый объект, продаваемый собственником, за наличный расчет или без использования наличных средств. По сути, оплата наличными должна производиться покупателем в то время, когда сделка переходит в стадию государственной регистрации. Однако работа регистрирующего органа занимает некоторый промежуток времени.

Передача денежной суммы после окончания регистрации чревата риском для продавца. Нечестный клиент, получив акт о приобретении желаемого объекта, может не выполнить своих обязательств перед продавцом и отказаться от оплаты.

Как избежать нежелательных рисков

Есть несколько способов обезопасить стороны от угрозы потери своих финансов при совершении купли-продажи:

1. оформление расписки о передаче наличных средств от покупателя продавцу, которая желательно должна быть написана и отдана при свидетелях;
2. осуществление безналичного расчета с использованием временной и кодовой протекции;
3. применение видеосъемки процесса оплаты покупки покупателем;
4. обращение в банк, который в качестве посредника будет хранить наличные в течение регистрационного периода.

Как обезопасить себя

Покупка б/у недвижимости может сопровождаться множеством неприятных нюансов.

1. Выбранная для приобретения жилплощадь может быть арестована или находиться в залоге. Для аннулирования такого риска покупатель может запросить интересующую информацию в Федеральной регистрационной службе.
2. На право обладания приобретаемой квартирой или долей в ней могут претендовать неизвестные лица, например, потенциальные наследники. Для проверки наличия претендентов на жилплощадь, находящихся за границей или местах заключения, необходимо запросить выписку в Федеральной регистрационной службе и в органах охраны правопорядка.
3. Состояние «вторички» может не соответствовать техническим нормам. Если при первом знакомстве с квартирой покупатель не заметил трещин за настенными покрытиями, перекрытиями, то расторгнуть заключенную сделку можно только в суде.
4. Бывшие собственники продаваемой квартиры могли накопить внушительную сумму налоговой или коммунальной задолженности. В связи с этимзаключение сделки неплохо бы предварить получением справок из налоговой службы и управляющей компании.
5. Интересующая покупателя квартира может располагаться в аварийном доме, нуждающемся в реконструкции либо сносе. Информацию о планах относительно дома, вмещающего интересующую квартиру, можно получить в местном городском органе.

Пример реализации процедуры

Заинтересовавшая покупателя квартира-«вторичка» имеет долги перед коммунальными службами, находится в собственности у четырех участников. Двое из них — супруги, двое – дети, которым нет 18 лет. Квартира продается риелтором, действующим от имени супруги. Муж отбывает срок наказания в колонии. Основной пакет документов на квартиру в полном порядке.

Долг за коммунальные платежи не должен волновать покупателя. Ответственность за его погашение лежит на бывших хозяевах. Нового собственника закон обязывает оплачивать услуги, оказываемые коммунальными службами, с момента приобретения прав на квартиру. Далее продавцу надлежит позаботиться о следующих подготовительных этапах сделки.

Этап 1. Получение разрешения супруга. Заключенному по месту лишения свободы оформили доверенность на право перерегистрации. Это позволило выписать супруга из продаваемого объекта.

Этап 2. Получение разрешения отдела попечительства. Органы опеки обязали родительницу поровну разделить между несовершеннолетними детьми половину стоимости продаваемой недвижимости. Учреждение попечительства разрешило матери прописать детей в другом пригодном для проживания месте. Мать дала письменное обязательство перевода половины оговоренной цены квартиры на счета детей. На имя каждого ребенка поступят равные доли от 50% стоимости проданного объекта.

Заключение

К выбору квартиры на обширных просторах рынка недвижимости следует подойти юридически подкованным и максимально внимательным человеком. Малоприятное развитие ситуации в процессе сделки возможно не только в связи с техническим состоянием или юридической «чистотой» интересующего недвижимого объекта. Любой этап процедуры покупки недвижимого имущества на вторичном рынке может обернуться реализацией описанных выше рисков.

Если потенциальный покупатель жилплощади предпочел новостройке «вторичку», то ему следует принять во внимание следующие рекомендации по реализации процедуры покупки-продажи в этом сегменте рынка:

1. Роль посредника отношений между участниками купли-продажи договора может играть риелтор из агентства по продаже недвижимости. Стороны могут составить договор самостоятельно или обратиться к услугам нотариуса.
2. Приобретаемое жилье должно быть приватизированным.
3. Разногласия или спорные вопросы, возникающие в процессе сделки или после неё, решаются посредством судебных органов.
4. До подписания договора необходимо проверить подлинность реквизитов и паспортных данных участвующих сторон.
5. Сделка обретает юридическую силу после завершения государственной регистрации, до этого момента оплата покупателем стоимости приобретаемого объекта может обернуться финансовыми махинациями.
6. Передача денег может быть зафиксирована на камеру, засвидетельствована третьими лицами или застрахована при помощи банковских услуг.
7. Подавать заявление на регистрацию следует только тогда, когда есть полная уверенность в «чистоте» квартиры. Убедиться в этом можно, обратившись в государственные структуры, которые предоставят подробные достоверные сведения.