Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Юридические операции с жилплощадью требуют особой тщательности и грамотной работы с документами. Основными бумагами, участвующими в этой операции, являются технический и кадастровые паспорта, данные в которых должны четко соответствовать действительности. И если в квартире была проведена перепланировка, то это может создать некоторые трудности, которые проявят себя и при купле – продаже.

В этой статье мы рассмотрим весьма сложный вопрос «Как проходит продажа квартиры с незаконной перепланировкой?». И расскажем насколько такая процедура законна, как её провести, что грозит покупателю и как избежать возможных рисков.

Какая перепланировка незаконна?

Для начала рассмотрим само определение незаконной перепланировки квартиры. Перепланировка – это строительные работы, которые каким – то образом затрагивают конструкцию дома, ей основные системы и важные узлы, а узаконивать её надо для того, чтобы подтвердить безопасность проведенных работ и отразить изменения в документах на квартиру.

Незаконной же можно признать работы одного из следующих видов:

• Перепланировку, для проведения которой собственник вообще не обращался в государтсвенные службы за разрешением;
• Перепланировку, которую по закону в принципе проводить нельзя. Это может быть демонтаж систем, перенос несущих конструкций и многое другое;
• Перепланировку, которая была согласована, но прошла с нарушениями и из – за этого законом признана быть не может.

Можно ли продать и в чем будут отличия процедуры?

Продать квартиру с незаконной перепланировкой в принципе можно, причем без каких – либо особенных проблем. Связано это с одним очень важным нюансом – перед проведением купли – продажи ни одна государственная регистрационная служба не направляет в квартиру специалиста, который проверял бы соответствие планировки и её фактического состояния. В связи с этим с юридической точки зрения никаких отличий иметься не будет – все зависит только от внимательности покупателя, который должен будет самостоятельно провести замеры и обнаружить нарушения, и от совести самого продавца.

Как проходит продажа?

Процедура продажи квартиры с незаконной перепланировкой, как было сказано ранее, практически ничем не отличается от стандартной. Проходит купле – продажа следующим образом:

• Составляется договор купли – продажи квартиры. В него вносятся сведения, которые соответствуют техническому плану. При этом устаревший же технический план и подается. Если вписать новые данные, не соответствующие техпаспорту, то Росреестр в регистрации договора откажет;
• Проводится оплата по графику и правилам, установленным договором купли – продажи, между продавцом и покупателем составляется передаточный акт. Для того, чтобы сделку признали, передаточный акт так же должен соответствовать техпаспорту квартиры. Именно на этом этапе покупателю прозе всего заметить, что выполнялась перепланировка, и отказаться от сделки;
• Подписанный акт, договор купли – продажи, заявление о перерегистрации и квитанция об оплате госпошлины (600 рублей для граждан) передаются в росреестр. Бумаги изымаются, и через указанный промежуток времени возвращаются с уже внесенными изменениями.

Как продать квартиру по правилам?

Если вы не хотите создавать риска для проведения сделки, а так же не желает подвергать нового владельца опасностям, то проще всего провести процедуру юридически правильно и по законам. А сделать это можно только одним способом – провести регистрацию изменений и незаконную перепланировку узаконить.

Сделать это можно двумя способами: простым, но не вполне честным, и юридически верным, но длительным и затратным. Первый способ подразумевает оформление перепланировки задним числом. То есть вы можете собрать документы для перепланировки, начертить эскиз уже сделанных изменений и подать эти бумаги так, будто изменений и не проводилось. Завершив весь процесс узаконивания просто покажите инспекции готовое жилье и получите документы. Но у этого метода есть один минус – повторная проверка проводится через 4 месяца после подачи бумаг, и поэтому проводить эту операцию нужно задолго до продажи.

Второй способ на порядок сложнее, но провести его при желании можно значительно быстрее. Проводится он следующим способом:

• Напишите заявление в архитектурный отдел и запросите проверку для узаконивания перепланировки. Затем дождитесь инженера, который составит план квартиры и заверит его;
• Пригласите представителей санэпидемстанции и МЧС для проведения проверки безопасности, получите от них необходимые росписи на плане и документы;
• Подайте иск в суд с просьбой узаконить перепланировку, подкрепив свое заявление планом и разрешениями;
• После того, как суд даст согласие, закажите новый план и техпаспорт квартиры в БТИ и кадастровый паспорт в Росреестре.

Стоит ли покупать?

Теперь взглянем на ситуацию с другой стороны – а стоит ли покупать квартиру, в которой перепланировка была сделана незаконна? Ответ – однозначно нет. Конечно же, покупка квартиры с выполненной перепланировкой может быть выгодна, удобна и в целом крайне привлекательна, если бы не несколько «НО»:

• Покупая такую квартиру, вы полностью берете на себя ответственность. То есть если будет проведена проверка, то вам придется отвечать за нарушения. А именно выплачивать штраф и сносить все нововведения вплоть до того момента, пока квартира не вернется к изначальному состоянию;
• Приобретая такую квартиру, вы создаете угрозу для себя или своих жильцов. Ведь если произойдет чрезвычайное происшествие, то виноваты в нем будете именно вы как собственник жилья. И при этом доказать, что перепланировку провел предыдущий владелец, будет почти невозможно;
• Если после покупки вы захотите получить новые бумаги на квартиру, то именно вам придется подавать заявления, обращаться в надзорные службы и писать иск в суд, проводя достаточно сложную операцию по узакониванию, которая еще и может привести к тому, что вас заставят проводить демонтаж и перестройку собственного дома.