Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Процедура купли-продажи недвижимости относится к категории наиболее сложных сделок, ввиду постоянно поступающих законодательных изменений. При продаже квартиры владельцы получают доход, который подвергается обязательной процедуре налогообложения. Пытаясь уменьшить сумму налога, многие идут на обман, намеренно занижая стоимость недвижимого объекта. Ввиду этого, в 2016 в Налоговый Кодекс поступили изменения, в соответствии с которыми, размер налога от продажи недвижимости будет зависеть не от рыночной, а от кадастровой стоимости.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: всегда ли при продаже квартиры учитывается кадастровая стоимость? можно ли снизить кадастровую стоимость? каковы особенности процедуры купли-продажи? Ответы на эти и другие вопросы ищите в данной статье.

Содержание статьи:

Законодательные изменения
Всегда ли учитывается КС при продаже?
Нюансы при продаже
Возможна ли продажа ниже КС?

Законодательные изменения

В 2017 году отечественным законодательством были внесены следующие изменения, касающиеся процедуры купли-продажи недвижимости:

Владелец квартиры, недвижимый объект которого находится в собственности более пяти лет, освобождается от необходимости уплачивать налог при продаже;

Однако, это не касается случаев, когда жилье является объектом наследования, дарения от прямого родственника, ренты или приватизации. В перечисленных случаях освобождение от уплаты налога происходит по истечении трехлетнего срока.

При определении размера налога (НДФЛ), который придется платить от продажи жилья, его стоимость не должна быть меньше семидесяти процентов от кадастровой стоимости, так как в этом случае, налоговый орган всё равно будет руководствоваться той величиной, которая была установлена государственным органом (ГКН);
Органы местного самоуправления каждого из регионов Российской Федерации вправе самостоятельно снижать срок владения недвижимости, по истечении которого граждане будут освобождены от уплаты налога за него при продаже, а также регулировать величину кадастровой стоимости при расчете НДФЛ.

Информация!

Как показывает практика, на деле кадастровая стоимость всегда оказывается завышенной что является безусловно выгодным фактором для государственной казны, и убыточным для продавцов недвижимости.

Всегда ли учитывается КС при продаже?

Оценка недвижимости по кадастровой стоимости производится по общим показателям, не учитывая индивидуальные характеристики конкретного жилья (хотя по закону это учитывать нужно).

Продажа объекта недвижимости по кадастровой стоимости невозможна по следующему ряду причин:

Экономический кризис, который сильно сказался на покупательском потенциале в сфере недвижимости, тогда как стоимость на жилье, отраженная в Государственном кадастре недвижимости, не изменилась вовсе;
Состояние квартиры (в следствии плохого ремонта, затопления, неудачной перепланировки и других причин) не соответствует его стоимости по кадастру и потому может квалифицироваться, как завышенная;

Информация!

К сожалению, агенты по недвижимости часто используют данную законодательную уловку (при продаже опираться на КС жилья), и продают чуть ли не аварийное жильё по стоимости квартиры с евроремонтом. Данное явление особенно часто встречается в крупных мегаполисах, где превалирует повышенный спрос на жильё.

Нюансы при продаже

При продаже недвижимости в 2017 году следует учитывать следующие законодательные особенности:

Если недвижимый объект был приобретен до первого января 2016 года, при расчете налога учитывается стоимость ранее заключенного договора купли-продажи. Моментом покупки жилья будет считаться день получения свидетельства о переходе права собственности на жилье или дата, когда наследник вступит в право наследования;
Если объект недвижимости продается по стоимости, превышающей кадастровую более, чем на 70%, то при расчете налога от продажи она не учитывается вовсе. За основу будет взята сумму, прописанная в договоре купли-продажи;
Если КС подвергалась изменениям, то при расчете налога, учитывается последняя утвержденная стоимость;
Если кадастровая стоимость вообще не установлена. Тогда за основу берется только рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Возможна ли продажа ниже КС?

Из предыдущих разделов можно сделать вывод, что попытка занизить кадастровую стоимость жилья (не имея веских оснований)в итоге оберется лишь убытками, как для продавца, так и покупателя, а также вызовет подозрение и повод для проведения проверки налоговым органом.

Информация!

Избежать обязанность по уплате налога от продажи, по Закону, можно только в том случае, если стоимость недвижимого объекта ниже одного миллиона рублей. При том она должна совпадать с КС.

Связано это с тем, что именно эта сумма (1 млн. рублей) соответствует размеру налогового вычета, которое государство предоставляет собственнику, продающему свою квартиру.

Так, если при продаже квартиры за неё дали три миллиона рублей, налог, равный 13%, придется уплатить только с двух миллионов (чтобы в последствии его вернуть).

Однако, если собственника не устраивает стоимость жилья, установленная территориальным кадастром, он вправе снизить её одним из следующих способов:

Подача искового заявления в судебную инстанцию;

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости ССЫЛКА

Обращение в Росреестр с просьбой о пересмотре кадастровой стоимости и её снижении до рыночной;

Дела о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости не занимают много времени. Потому следует воспользоваться одним из законных методов снижения кадастровой стоимости, дабы в итоге избежать проблем с налоговой службой.