Какие документы нужны, чтобы продать квартиру?

Сегодня купля-продажа недвижимости является одной из наиболее распространённых сделок. В рамках этого мероприятия приобретатель и продавец совместно проходят несколько этапов, связанных с отчуждением и регистрацией недвижимого имущества. Для проведения таких операций требуется предоставить в административные органы набор документов, рассмотрев которые Росреестр узаконивает отчуждение собственности и перерегистрирует имущество на нового владельца в последующем.

Для того чтобы провести сделку быстро и чётко, крайне важно грамотно и правильно подать весь набор документации в административные органы. О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры мы расскажем в нашей статье. Правильный сбор и подача всей необходимой документации это залог успеха предприятия, который гарантирует законность действий.

На начальных этапах

Перед  тем как приступать к продаже квартиры, гражданин, проживающий в ней должен убедиться в законности действий, которые он планирует предпринять. Речь идёт, разумеется, об оформлении жилья в собственность или, говоря проще, приватизации. Если квартира, которую желает продать лицо, не находится в его собственности, то, с точки зрения закона, такая сделка попросту невозможно.

Однако это не совсем так. Есть способ продать и муниципальное жильё, но здесь не обойтись без привлечения к сделке агента по недвижимости и обращения в риелторское агентства. Сделка по продаже муниципального жилья проходит с буфером. Буфером в данном случае называют квартиру, которая находится в собственности у риелторского агентства и покупатель, по сути, приобретает именно её, а в последующем меняет на муниципальную квартиру продавца, после чего продавец возвращает квартиру риелторскому агентству и получает деньги.

Здесь есть сразу несколько «но», которые могут не устроить как продавца, так и покупателя. Во-первых, по итогу сделки приобретатель получает чужое имущество, то есть принадлежащее муниципалитету, что подразумевает дальнейшие самостоятельные действия по приватизации. Во-вторых, поиск покупателя на такую жилплощадь это довольно долгий и трудоёмкий процесс. В-третьих, цена таких сделок, как правило, ниже, чем при продаже квартиры находящейся в собственности. В-четвёртых, для того что бы приобретатель мог прописаться в квартире, её прежний владелец должен выписаться, что увеличивает риски по сделке во много раз. И наконец, провести такую сделку без привлечения риелтора, сегодня, практически невозможно.

Сбор справок и технической документации

Следующим обязательным пунктом будет подготовка ряда других документов на квартиру, которые подтвердят юридическую чистоту продаваемой недвижимости и её стоимость. Для этого придётся поднять весь пакет документов, который передавался вам прежним владельцем при покупке вами жилплощади или собирать всё с самого начала.

Кадастровый паспорт квартиры, нужен будет для подтверждения стоимости квартиры. Технический документ содержит также план квартир, информацию о метраже жилплощади и кадастровый номер объекта. Если его не имеется на руках, то можно заказать изготовление в БТИ. Есть один нюанс, документы должны быть не более чем 5 летней давности, в противном случае потребуется делать новые. Если вы проводили перепланировку, то это должно быть отражено в техническом паспорте объекта.

Справка ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на квартиру. Этот документ можно получить в Росреестре. Если квартира находится в ипотеке, которую до момента продажи не погасили, то потребуется разрешение банка на осуществление продажи и передачи обременения на другое лицо. Приобретателю придётся в таком случае подтвердить свою платёжеспособность. Вообще сделки с обременённой недвижимостью серьёзно усложняют процесс купли-продажи, поэтому покупать такие квартиры не рекомендуют, а продавцу лучше выплатить все долги прежде чем продавать недвижимость.

Выписка из домовой книги, с перечнем прописанных в квартире лиц. Домовая книга хранится в ЖКУ, заказать её можно по телефону и забрать лично. Перед продажей или сразу после неё все жители квартиры должны выписаться из неё, в противном случае приобретатель не сможет вступить в права собственности.

Справка из ЖКУ и управляющей компании, об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Здесь же заказывается выписка с лицевого счёта. Обе эти справки носят также разрешающий характер, без них зарегистрировать сделку не получится.

Согласование сделки

Все, кто имеет долю в квартире, должны дать своё согласие на отчуждение собственности. Если вы являетесь единственным собственником, то такие документы вам не потребуются. В противном случае вам необходимо составить согласие членов семьи на сделку. Согласие должно быть нотариально заверено и подписано всеми лицами имеющими долю в квартире.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки на проведение сделки. Для этого нужно будет, предоставит заявление, паспорта родителей в органы опеки, которые после анализа документов вышлют вам разрешение на отчуждение жилья. Только после этого может быть проведена сделка купли-продажи.

В некоторых случаях у покупателя могут появиться сомнения в законности сделки, по причине сомнений в адекватности продавца. Для подтверждения дееспособности нужно будет взять выписку из наркодиспансера и психоневрологического диспансера. На такое требование не стоит обижаться, эти документы только подтвердят ваше право на законность производимых действий и снизят риски по сделке.

Согласие супруга на проведение сделки потребуется в том случае, если вы находитесь в браке. Если вы разведены, то понадобится свидетельство о разводе, получить которое можно в ЗАГСе. Такое согласие понадобится и от покупателя, если он находится в браке.

Договор

Договор купли-продажи это основной документ, который понадобится для проведения сделки. Он составляется совместно с покупателем и должен соответствовать всем правилам составления договоров купли-продажи. Здесь важно не только грамотное составление, но и соответствие всем законам РФ, имеющим отношение к подобным сделкам. Все права приобретателя по итогам купли-продажи квартиры будут установлены согласно этому документу, и заявление о её проведении происходит на основании именно этой бумаги.

Составление договора купли-продажи это крайне серьёзный элемент данной сделки и доверить его составление лучше грамотному специалисту в сфере недвижимости. Кроме того, если сделка происходит с привлечением задатка, требуется составление предварительного договора купли-продажи. Залог может быть привлечён в случае, если сделка затягивается в связи с подготовкой требуемых для её проведения документов или в том случае, если приватизация недвижимости проходит вместе с приобретателем. О залоге стоит также знать следующее, его размер не должен превышать 30% от итоговой суммы сделки, и именно на основании залога покупатель закрепляет за собой право приобретения имущества. В случае если сделка срывается по вине приобретателя, залоговая сумма остаётся у продавца. Если же происходит так, что продавец, после заключения предварительного договора с залогом, отказывает покупателю, то он обязан возместить залоговую сумму в двойном размере.

Предварительный договор купли-продажи и основной документ можно составить в любой юридической конторе. Рекомендуем вам предварительно проверить репутацию, как всей юридической компании, так и отдельного специалиста, ведь речь идёт о серьёзных деньгах и приобретении ценного имущества. Доверив это дело профессионалу, вы сможете рассчитывать на то, что договор нельзя будет обжаловать, а риски по сделке будут сведены к нулю. Заверка данного документа не обязательна, но лучше, всё же, её провести, так договор купли-продажи приобретёт большую юридическую силу.

Конечный перечень документов

В итоге список документов для купли-продажи квартиры будет выглядеть следующим образом:

1. Паспорта обеих сторон;
2. ИНН обеих сторон;
3. Документ, подтверждающий возникновение права собственности на квартиру у продавца;
4. Свидетельство о праве собственности;
5. Кадастровый паспорт квартиры;
6. Справка ЕГРП;
7. Справка из ЖКУ;
8. Выписка о состоянии лицевого счёта;
9. Выписка из домовой книги;
10. Согласие дольщиков и супруга;
11. Согласие органов опеки;
12. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера;
13. Договор купли-продажи квартиры.