Составление предварительного договора купли-продажи

Сделки с недвижимостью – всегда крайне сложный и запутанный процесс. В особенности если к самой недвижимости прилагаются права на владения землей. Такие операции всегда связаны с рисками, непредвиденными обстоятельствами и иными сложностями, которые могут помешать сделке. Поэтому для того, чтобы избежать срыва покупки дома и участка, существует такая процедура, как составление предварительный договор купли – продажи дома с земельным участком.

В этой статье мы подробно рассмотрим функции этого документа, его состав и расскажем, как правильно его составить.

Для чего нужен предварительный договор купли – продажи?

Предварительный договор купли продажи – документ, который активно используют при приобретении недвижимости застройщики, риэлторы, юридические и физические лица. Он документально подтверждает факт того, что стороны договорились о сделке по продаже и определили её условия. Однако процедура его составления и подписания чаще всего проходит “автоматически” – стороны подписывают его просто потому, что так надо и принято. И в основном на практике такое соглашение очень полезно. Однако если отнестись к нему невнимательно, то можно потерять достаточно много денет и при этом лишиться возможности заключить сделку. Поэтому для начала внимательно рассмотрим основные функции самого договора. Среди них:

• “Удержание” сделки. Если такой договор заключен, то владелец уже обязуется передать вам недвижимость вместе с земельным участком. Таким образом, он не может без вашего ведома предложить сделку по продаже того же земельного участка или расположенного на ней дома без вашего разрешения;
• Определение стоимости дома и участка. Если зафиксировать стоимость заранее, то продавец не сможет в последний момент изменить цену и таким способом нажиться на клиенте. Однако если цена на дом и участок упадет по каким – либо причинам, то покупатель, согласно составленному договору купли – продажи, будет обязан отдать обговоренную заранее сумму денег;
• Определение сроков продажи недвижимости и земельного участка. Пожалуй, самая важная часть предварительного договора купли продажи дома с земельным участком, так как в нем определяются самые основные сроки: передачи денег, сдачи проектов (если недвижимость еще не достроена), дата передачи прав на владение;
• Штрафные санкции. Не самая популярная часть подобного договора купли – продажи. Используется более часто при передаче дома с участком между юридическими лицами. Договором могут быть предусмотрены самые разные штрафы, однако чаще всего они качаются именно задержек сроков или ошибок при оформлении бумаг.

Как выглядит образец?

Абсолютно все такие договора купли – продажи имеют одинаковую форму. Единственное различие между ними – это заполняемые данные сторон и самого объекта купли – продажи. Рассмотрим каждый пункт типового предварительного соглашения, образец которого вы сможете скачать по ссылке ниже.

• Вступление. В этой части стороны “представляются”, то есть указывается, какая сторона будет продавцом, какая – покупателем, а так же описываются самые важные данные их документов;
• Предмет договора. Многих оформляющих данный документ впервые этот пункт может сильно озадачить, так как в нем прописывается не сама передача имущества, а именно обещание передать имущество (то есть дом и участок). Именно это отличает предварительный договор от основного;
• Основные условия основного договора. Название этого пункта говорит само за себя. В нем прописаны самые базовые условия, которые будут обозначены в основном договоре. Таким образом определяются основные положения купли – продажи. Так же в этом пункте прописываются все технические данные передаваемого участка и дома;
• Ответственность сторон. В этом пункте рассматриваются обязательства, которыми соглашение связывает стороны. В нем то и определяются как возможные виды нарушений, так и штрафные меры, которые последуют за этими нарушениями;
• Урегулирование споров. В этом пункте все так же достаточно понятно и просто – он описывает варианты разрешения споров, возникших при оформлении договора купли – продажи и не предусмотренных предварительным договором;
• Форс мажор. В этой части договора описываются действия сторон в том случае, если они сталкиваются с обстоятельствами, препятствующими сделке и от них не зависящими. Этот пункт определяет как ответственность в таком случае, так и порядок действия сторон;
• Заключительные положения. Иными словами – важные дополнения, которые нельзя включить в тот или иной пункт соглашения. Это – пожалуй единственный пункт, который в каждом договоре выглядит абсолютно по разному, однако и одинаковые пункты вида “Адреса для уведомления сторон” встречаются постоянно;
• Подписи сторон. Как только соглашение будет полностью заполнен, прочтен и утвержден как продавцом, так и покупателем, его можно подписать. Подписанные договора с пустыми полями могут быть признаны недействительными.

Как составить?

Такой договор может составить только квалифицированный специалист. Это может быть либо риэлтор, имеющий достаточно опыта и полномочий для составления договора, либо сотрудник Регистрационной палаты. Основанием для составления подобного договора послужат два пакета документов: данные о самом доме и данные о земельном участке, на котором дом расположен. Специалист нужен для следующих целей:

• Проверка подлинности документов;
• Передача задатка (если таковой описан в документе);
• Подготовка имеющего юридическую силу документа;
• Ознакомление сторон с содержанием готового документа.

Несколько важных советов

• Вносите в соглашение информацию о задатке. Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем в качестве гарантии совершения сделки с его стороны. Пока нет задатка предварительный договор, по сути, ничем продавца не обязывает. А вот если продавец расторгнет договор, получив задаток, то он обязан будет вернуть его в двойном размере.
• Обозначайте каждую деталь, имеющую смысл. Например тем гражданам и юридическим лицам, которым хочется заняться фермерством на новом участке, стоит сделать предварительную экспертизу почвы. Каждая такая деталь может повлиять на соблюдение условий договора в дальнейшем;
• Узнавайте заранее о том, есть ли у земли или дома иные собственники, иначе вы рискуете стать жертвой мошенничества;
• Не стесняйтесь предоставлять лишние бумаги, имеющие отношение к делу – они будут весьма полезны;
• В случае затруднений обращайтесь к юристам по жилищным вопросам – по многим ситуациям можно получить абсолютно бесплатную консультацию.