Оформление дарственной на квартиры

Понятие, законодательные особенности

Договор дарение на квартиру есть документ, подтверждающий передачу права собственности на объект недвижимости одного лица (дарителя) другому (одаряемому) на безвозмездной основе. Т.е. передавая одаряемому квартиру, даритель не вправе требовать от него что-то взамен или давать распоряжения относительно дальнейшей судьбы недвижимого объекта.

Если при передаче квартиры на основании договора дарения даритель выдвигает какие-либо требования (оплата части стоимости квартиры прописка каких-то лиц в ней и т.п.), сделка автоматически аннулируется и признается недействительной.

О преимуществах и недостатках договора дарения читайте в следующем разделе.

Преимущества и недостатки

Прежде чем составить дарственную на квартиру на кого-то их своих родственников, необходимо ознакомиться с основными плюсами и минусами заключения данного договора.

Так, к “плюсам” дарственной можно отнести следующие пункты:

• Неизменность. После того, как дарственная будет составлена, заверена и зарегистрирована, оспорить её становится почти невозможно. В первую очередь это является преимуществом для одаряемого, который может не бояться, что даритель изменит своё решение и перепишет дарственную на другое лицо;
• Простота оформления. Структурно дарственная не имеет установленного образца и может составлять в свободной форме с соблюдением некоторых нюансах (о них читайте в последующих разделах);
• Скорость перехода права собственности. Одаряемый получает право собственности на квартиру сразу после регистрации дарственной и получения соответствующего свидетельства в государственном регистрационном органе;
• Защита от посягательств третьих лиц. Получив квартиру в дар, одаряемый получает абсолютное право собственности на неё, которое никто не вправе оспорить. Так, например, при разводе, один из супругов не вправе требовать от другого (одаряемого) раздела подаренной квартиры пополам на основании СК РФ, так как законодательно она принадлежит только одаряемому;
• Освобождение от налогообложение. Данный пункт актуален в том случае, если дарственная оформляется между близки родственниками (супругами, детьми, родителями). Остальным родственникам (второй, третьей и последующих очередей) уплаты налога при получении квартиры в дар избежать не удастся;

О том, как оформить дарственную между родственниками первой и второй очереди читайте здесь.

• Возможность самостоятельного оформления (без нотариального заверения). Актуальна в случаях, если даритель является единственным собственником квартиры, которую он хочет передать в дар другому лицу. В этом случае он может подать необходимый перечень документов для дарственной в Росреестр без предварительного обращения к нотариальному специалисту;

Однако, несмотря на кажущееся обилие “плюсов” оформление дарственной имеет и негативные стороны. Так, к “минусам” составления данного документа можно отнести следующие пункты:

• Невозможность изменения, что, в первую очередь, станет недостатком для самого дарителя. По прошествии времени даритель может изменить своё решение относительно одаряемого (после ссоры или каких-то других судьбоносных событий) и решить передать квартиру другому лицу, однако, зарегистрировав договор такой возможности у него уже не будет. Оспорить договор дарения крайне сложно (о случаях, в которых это возможно, читайте в последующих разделах);
• Необходимость уплачивать налог при получении квартиры в дар. Относится к случаям, когда одаряемым становится не близкий родственник (супруг, ребенок, родитель), а другое лицо (дальний родственник, друг, коллега и др.);
• Необходимость нотариального сопровождения. Распространяется на случаи, когда даритель является не единственным собственником объекта дарения. Так, если объект недвижимости находится в собственности двух и более лиц, при составлении договора в обязательном порядке должен присутствовать нотариус, который в данном случае выступает посредником и свидетелем заключаемой сделки и в случае, если её будут оспаривать, сможет дать необходимые для судебного разбирательства показания;

Как видно из приведенных списков, оформление дарственной на квартиру имеет больше плюсов, чем минусов и потому считается предпочтительнее составления других альтернативных договоров (например, завещания).

О способах оформления дарственной читайте в следующем разделе.

Способы оформления

Согласно ГК РФ, оформить дарственную можно одним из следующих способов:

• У нотариуса;

Сначала нотариальный специалист поможет грамотно составить договор дарения. Кроме того, он будет присутствовать и при подписании договора сторонами сделки (дарителя и одаряемого), выступая её свидетелем. После этого он займется регистрацией документа, передавая его вместе с необходимым перечнем документов в Росреестр.

• У юриста;

Данный юридический специалист выполняет по сути аналогичную функцию, что и нотариус, оказывая квалифицированное юридическое сопровождение как на стадии заключения сделки, так и при её узаконивании.

• Самостоятельно, без привлечения юридического специалиста;

Допустимо в случаях, когда даритель является единственным собственником объекта недвижимости, который он планирует передать в  качестве дара другому лицу. В этом случае он вправе составить дарственную самостоятельно, а после, вместе с подготовленным перечнем необходимых документов, передать её в Росреестр.

Процедура оформления: пошаговая инструкция

Процедура регистрации дарственной включает в себя следующие этапы:

• Составление договора дарения в соответствии с законодательным нормами;
• Прохождение государственной регистрации документа для перехода права собственности от дарителя к одаряемому;

Первый этап оформления дарственной является наиболее важным и включает в себя следующие подразделы:

• Письменное составление дарственной (в трех экземплярах);

Копии договора будут распределены между дарителем, одаряемым и нотариусом (последняя копия будет передана на регистрацию в Росреестр).

• Получение согласие от дарителя и одаряемого. Перед составлением документа, нотариус должен организовать проверку дарителя на психическую вменяемость и удостовериться в отсутствие фактора принуждения со стороны одаряемого или другого (третьего) лица;
• Подготовка перечня необходимых для регистрации документов;
• Передача дарственной и перечня документов на регистрацию в Росреестр;

Как оформить дарственную в МФЦ читайте здесь.

• Получение свидетельства о переходе права собственности квартиры от дарителя к одаряемому;

Структура документа, образец

Несмотря на то, что договор дарения не имеет установленной формы, при его составлении следует учитывать следующие структурные особенности:

• В шапке (посередине) договора прописывается название документа, а именно – “Договор дарения квартиры”;
• Сразу после указывается место (город, область) и дата составления документа;
• В тексте дарственной в свободной форме прописываются реквизиты дарителя и одаряемого (фамилия, имя, отчество, адрес постоянной регистрации (фактического проживания, если они отличаются, паспортные данные);
• После дается описание объекта недвижимости (адрес, метраж, количество комнат), который передается одаряемому на безвозмездной основе;
• В следующем пункте подтверждается согласие одаряемого на принятие вышеуказанного объекта недвижимости в дар;
• Далее прописывается дача гарантии со стороны дарителя на то, что указанная квартира не будет передана кому-то другому и на момент передачи права собственности сохранит свой первоначальный вид и характеристики;
• После указывается дата передачи права собственности на квартиру, а именно – “после регистрации настоящего договора”;

Даритель вправе указать и другую дату.

• В последующих пунктах указывается информации о понесении расходов одной их сторон сделки (как правило, это одаряемый), а также о количестве составленных экземпляров;
• В самом конце проставляются личные подписи сторон соглашения;

Перечень необходимых документов

Чтобы дарственная обрела юридическую силу, а право собственности на квартиру перешло от дарителя к одаряемому, её первоначально необходимо зарегистрировать в одном из государственных регистрационных органов (Росреестре, Кадастровой палате или МФЦ).

Для осуществления регистрации в один из выбранных органов необходимо подать следующий перечень документов:

• Паспорта сторон сделки;
• Составленная дарственная в трех экземплярах;

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на конкретный недвижимый объект, принадлежащий его собственнику (дарителю);
• Технический паспорт на недвижимый объект (можно заказать в Бюро технической инвентаризации);
• Письменное согласие на передачу недвижимого объекта в дар от второго собственника, если таковой имеется;

Документ должен быть в обязательном порядке заверен у нотариуса.

• Выписка из домой книги, подтверждающая количество прописанных в квартире лиц (оригинал и ксерокопия);
• Доверенность (заверенная у нотариуса) одной из сторон сделки;

Требуется в случае, если при составлении дарственной вместе одного из сторон сделки присутствует её представитель (юрист).

• Письменное разрешение на проведение сделки из органов опеки;

В случае, если одной из сторон сделки является гражданин, не достигший совершеннолетия или имеющий степень инвалидности.

• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;

Стоимость, налогообложение

То, во сколько дарственная на квартиру обойдется одаряемому, зависит от того, является ли он близким родственником дарителю или нет. Так, в соответствие с действующим законодательством, при оформлении дарственной между близкими родственником одаряемый полностью освобождается от необходимости уплачивать налог на получаемый в дар объект недвижимости.

Однако, при составлении дарственной на квартиру между родственниками второй и последующих очередей, на одаряемого возлагается обязанность по уплате налога в размере тринадцати процентов от оценочной стоимости получаемого объекта недвижимости.

Кроме того, независимо от степени родства, при оформлении дарственной сторон соглашения придется понести следующие дополнительные расходы:

• Оплата нотариального/ юридического сопровождения;

Если даритель составлял документ самостоятельно, данный пункт вычеркивается.

• Оплата государственной пошлины в размере одной тысячи рублей (обязательный пункт);

 Сроки оформления

После подачи договора и необходимого перечня документов в Росреестр, срок их рассмотрения составляет около двадцати дней, после чего одаряемый получает смс-уведомление (или письмо на электронную почту) о готовности свидетельства.

Забрать готовое свидетельство о переходе права собственности на квартиру можно в любой удобный для одаряемого день.

 Оспаривание договора: основания, способы

Основания для оспаривания дарственной на квартиру прописаны в статье 578 Гражданского Кодекса Российской Федерации.  Согласно ей, аннулирование дарственной возможно в следующих случаях:

• Финансовое положение дарителя с момента составления договора резко ухудшилось;
• Смерть одаряемого;
• Одаряемый проявил халатное отношение к объекту дарения (в данном случае, к квартире);
• Одаряемый проявлял действия насильственного характера (нанесение побоев и проч.) по отношению к дарителю и/или членам его семьи;
• Одаряемый оказывал психологическое давление на дарителя и/или членов его семьи;
• Получение квартиры в дар ставит одаряемого в невыгодное для него финансовое положение. Например, ему приходится обеспечивать дарителя некоторое время;

При наличии одного из перечисленных обстоятельств, можно попытаться оспорить дарственную на квартиру  в соответствующей судебной инстанции.