Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Наличие в собственности земельного участка дает его владельцу множество преимуществ. Он имеет право совершать с данным объектом любые имущественные сделки – продать или подарить участок, оформить его в ренту или передать по наследству. Но помимо всех преимуществ, хозяин берет на себя обязанность по уплате налога за владение, пользование и распоряжение участком. И далеко не все собственники знают, что для правильного расчета налога нужно знать точную кадастровую стоимость недвижимого имущества.

Неправильный расчет реестровой цены земельных участков может привести к существенным убыткам его владельцев. Именно поэтому многие из них, попавшие в такую неприятную ситуацию, спешат оспорить результаты государственной оценки. Можно ли уменьшить завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости? Куда следует обращаться и какие документы для этого нужны? Кто может потребовать снижения заявленной суммы? Об этом читайте в данной статье.

Основания для уменьшения расчетной величины

Кадастровая оценка земли – один из обязательных этапов ее регистрации в государственных органах. Ее вносят в государственный реестр недвижимости, выписка из которого содержит самые полные сведения о запрашиваемом объект недвижимости. К тому же, от этой суммы напрямую зависит размер налога, а также возможность заключения с участком различных имущественных сделок.

Согласно действующему законодательству, информация о реестровой цене недвижимости должна меняться каждые 5 лет, а это значит, что именно с такой периодичностью будет проводиться переоценка вашего земельного участка. Но как поступить в ситуации, когда после очередного определения кадастровой стоимости земли обнаружилось, что итоговая сумма не соответствует рыночной цене? Допустим, она превышает ее более чем на 30%. В первую очередь, стоит разобраться, почему так произошло, и только потом пытаться ее уменьшить. Итак, чтобы обжаловать кадастровую стоимость, вам нужно доказать хотя бы один из следующих фактов:

• Оценщик допустил серьезную ошибку, которая впоследствии повлияла на стоимость объекта;
• При оценке недвижимости использовались недостоверные или неактуальные сведения;
• При возникновении на участке каких-либо изменений (в случае раздела земли, уничтожении постройки или изменении целевого назначения участка).

Как снизить заявленную сумму?

Прежде чем составлять просьбу о пересмотре реестровой стоимости, решите для себя, стоит ли данная проблема тех усилий и материальных затрат, которые вы собираетесь к ней приложить? К примеру, если кадастровая цена превышает рыночную не более чем на 20-30%, оспаривать ее просто не имеет смысла, так как ваши шансы на успех будут не самыми высокими. Более того, далеко не каждый желающий человек может потребовать провести внеплановый пересмотр кадастровой стоимости. Сделать это могут лишь следующие физические и юридические лица:

• Владелец участка;
• Арендатор;
• Бывший собственник недвижимости (если окажется, что затронуты его права и свободы);
• Муниципальные органы власти.

Итак, если вы уже узнали, что итоговая кадастровая стоимость участка не оправдала ваши ожидания, у вас есть два пути решения возникшей проблемы. Вы можете самостоятельно выбрать, в какую инстанцию обратиться. Порядок действий в данной ситуации будет примерно следующим:

• Получить заключение профессионального оценщика;
• Обратиться в экспертную комиссию при территориальном отделении Росреестра;
• Подать исковое заявление в суд общей юрисдикции.

Чтобы доказать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, прежде всего, следует обратиться в оценочную компанию, которая обязательно должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности. Специалист подробно ознакомиться с вашей ситуацией и подскажет, насколько целесообразно действовать дальше. Разумеется, данная услуга будет платной и обойдется в среднем около 7-10 тысяч рублей. Если оценщик подтвердит, что реестровая цена необоснованно завышенная, следующим шагом будет заключение договора на проведение независимой экспертизы, стоимость которой может составить от 10 до 20 тысяч рублей.

Затем вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Обычно они формируются в самом территориальном отделении Росреестра. Ваше обращение должно быть рассмотрено в течение месяца, после чего вас в письменном виде уведомят о результате. Ответ комиссии может быть как положительным, так и отрицательным – в зависимости от того, сочли ли они обоснованными ваши претензии.

Любое действие или решение комиссии может быть обжаловано через суд, причем физические лица вправе составить исковое заявление сразу после выявленного нарушения, а компании и организации, пострадавшие от сотрудников кадастровой палаты, все же должны предварительно получить решение комиссии. Если вы собираетесь действовать через суд, постарайтесь максимально грамотно составить исковое заявление и подготовить все необходимые документы. Кроме того, прежде чем идти в суд, позаботьтесь о том, чтобы нанять хорошего оценщика, который составит правильный отчет и представит все возможные доказательства вины сотрудников кадастры.

Список требуемых документов

При наличии документов, доказывающих позицию владельца земельного участка, ему не составит труда оспорить его кадастровую стоимость. Независимо от инстанции обращения, вам наверняка пригодятся:

• Паспорт гражданина РФ;
• Заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
• Выписка из ЕГРН;
• Справка о кадастровой стоимости объекта;
• Правоустанавливающие документы на участок (договор купли-продажи, дарственная, завещание, постановление суда и т.д.);
• Заключение независимого эксперта, производившего оценку кадастровой стоимости участка;
• Доверенность на представление интересов заявителя;
• Заключение кадастрового инженера об ошибке оценщика.

Полный перечень указан в статье 24.18 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». В дополнение к ним не забудьте подготовить документы или иные сведения, подтверждающие наличие технической или кадастровой ошибки. Кроме того, отчет оценщика в обязательном порядке должен быть подтвержден заключением независимого эксперта. Экспертная комиссия должна рассмотреть ваши документы в течение месяца, после чего она направит вам свое решение с уведомлением. Что касается обращения в суд, список документов в этом случае будет аналогичным. Но будьте готовы к тому, что от вас могут потребовать несколько дополнительных бумаг, например, квитанцию об уплате госпошлины или уведомление о вручении заявления.