Как признать договор-купли продажи недействительным?

Из-за часто встречающихся мошеннических сделок в сфере недвижимости Правительством РФ был утвержден закон, в соответствии с которым гражданин получил право на оспаривание ранее заключенной сделки купли-продажи недвижимости. Таким образом она будет признана недействительной или ничтожной. Сделать это можно только при обращении в судебную инстанцию.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: каковы основания для признания договора купли-продажи недействительным? в какую инстанцию следует обращаться? как составить исковое заявление?  каковы сроки рассмотрения дела? Ответы на эти и другие вопросы ищите в данной статье.

Основания для оспаривания сделки

Основанием для признания договора купли-продажи недействительным может послужить одно из следующих:

• Составленный договор купли-продажи не соответствует утвержденным нормам законодательства. Как следствие: сделка аннулируется и признается ничтожной, а недвижимость, приобретенная незаконным способом, изымается;
• Заключение мнимой сделки купли-продажи недвижимого объекта, которая скрывает неправомерную волю её участников;
• Заключение сделки между лицами, которые считаются нетрудоспособными. Статус нетрудоспособности может быть признан исключительно в судебном порядке. Аннулирование сделки в судебном порядке может произойти и в том случае, есть собственник (на момент заключения сделки) оказывается ограниченным в своей дееспособности;
• Если будет доказано, что в момент составления договора купли-продажи недвижимости её владелец находился в невменяемом состоянии (психические отклонения, алкогольная зависимость, серьезное заболевание, мешающее  здраво воспринимать реальность и проч.);
• Если сделку купли-продажи квартиры заключали дети или подростки (несовершеннолетние граждане) до четырнадцати лет;
• Если сделку продажи недвижимости совершили несовершеннолетние лица (в возрастном диапазоне от четырнадцати до восемнадцати лет) без разрешения совершеннолетних  собственников (родителей или опекунов);

• Если документ на сделку по продаже недвижимости составлялся под давлением третьих лиц. Давлением в данном случае могут считаться психологическое давление (скандалы, угрозы, оскорбления), а также применение физической силы (нанесение побоев разной степени тяжести вплоть до летального исхода);
• Если заключение сделки купли-продажи недвижимости как-то ущемила права несовершеннолетних собственников (была заключена без получения их письменного согласия);
• Участниками сделки были нарушены правила приватизации квартиры;
• Договор купли-продажи недвижимости был составлен неправильно, с нарушениями утвержденных законодательством норм составления подобных документов.

Инстанция обращения

Для признания сделки с недвижимостью недействительной требуется составить исковое заявление и обратиться с ним в Арбитражный суд.

Правила составления искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной регламентируются статьей 125 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Порядок действий

Для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи недвижимости и признать её недействительной или ничтожной, требуется придерживаться следующего порядка действий:

• Составление искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной (в соответствии со статьей 125 Арбитражного процессуального Кодекса РФ) в количестве экземпляров, соответствующем числу его участников;

Срок исковой давности для подачи иска об аннулировании сделки купли-продажи (и её признании недействительной) составляет двенадцать месяцев (или тридцать шесть месяцев, для признания ничтожности сделки). Отсчет начинается со дня, когда гражданин узнал о нарушении своих прав.

• Сбор необходимой документации (договор купли-продажи, который требуется оспорить, правоустанавливающие документы и т.д.);
• Передача всех материалов в Арбитражный суд.

Сроки

Если истец передаст в суд исчерпывающий перечень необходимой документации, а также грамотно составит исковое заявление (в соответствии с действующими требованиями законодательства), срок рассмотрения заявления составит не более пяти дней.

После этого судьей будет обозначена дата первого слушания, а также список требований, который необходимо удовлетворить сторонам сделки до начала судебного производства.

Образец искового документа

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным должно содержать следующую информацию:

• Наименование суда, в которую иск будет подаваться;
• Реквизиты сторон (истца и ответчика и третьего лица(при наличии);
• Стоимость иска;
• Размер государственной пошлины;
• Название документа, а именно – “Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным”;
• Основная часть, в которой подробно в хронологическом порядке описывается суть подачи иска. Вся информация должна подавать фактами и подтверждающими их ссылками на соответствующие статьи отечественного законодательства (например, Гражданский Кодекс РФ и т.д.);
• После описания проблемы прописываются требования по отношению к стороне ответчика или суду о признании договора купли-продажи недействительным;
• Далее прописывается список прилагаемой к иску документации, которая подтверждает все перечисленные в основной части документа факты;
• В самом конце проставляется дата подачи заявления, а также личная подпись истца.