Как поменять ипотечную квартиру на другую с большей площадью?

Сегодня многие российские граждане приобретают жилье при помощи ипотечного кредита. Срок погашения кредитных обязательств составляет 10—20 лет, а в течение такого длительного периода жизненные обстоятельства могут измениться.

Необходимость расширения жилья или приобретения другой недвижимости приводит к появлению вопроса, можно ли заменить залоговую квартиру и какие варианты выхода из ситуации существуют.

Нюансы получения разрешения у банка

Для проведения любой имущественной сделки необходимо снять с квартиры обременение. Проводится подобная процедура при полном погашении кредитной задолженности, поэтому для урегулирования вопроса необходимо обратиться в банк. Попытка обойти существующее ограничение может привести к появлению у кредитора требования о досрочном погашении займа из-за грубого нарушения условий договора.

Заемщику следует понимать, что кредитор может согласиться на проведение обмена залога, но организация не обязана давать такое разрешение. Прохождение подобной процедуры всегда связано с бумажной бюрократией, которая связана с определенными рисками. Заемщику требуется выполнить все требования в части сбора и подачи документов, неукоснительно выполняя правила организации. Сначала следует получить одобрение от банка, а только затем приступать к поиску нового собственника и квартиры. Игнорирование такой рекомендации чревато тем, что время и силы будут потрачены напрасно.

Варианты обмена квартиры

Сегодня существует несколько вариантов, при помощи которых возможно заменить залоговый объект. Для выбора доступны следующие способы:

• оформление договора мены, когда в ходе сделки происходит замена;
• заключение двух соглашений, в рамках которых происходит продажа старой недвижимости и приобретение новой;
• привлечение краткосрочного займа, в рамках которого не требуется предоставление залога.

Определяющим фактором станет желание банковского учреждения дать согласие на конкретную операцию. Если разрешение получено, то заемщик может смело приступать в подбору новой квартиры.

Договор о замене объекта

Прибегать к замене залогового объекта целесообразно в ситуациях, когда квартиры имеют примерно одинаковую рыночную стоимость. Если речь заходит о привлечении дополнительной суммы заемных средств, то в такой ситуации рекомендуется использовать вариант купли-продажи. Обычно обмен происходит, когда необходимо приобрести аналогичную по характеристикам недвижимость, но расположенную в другом районе.

Банки готовы идти навстречу заемщику, когда он планирует приобрести более дорогостоящее жилье и не желает увеличить объем кредитования. Для организации такое развитие событий выгодно, так как он получает залог с большей стоимостью.

Процедура обмена предполагает соблюдение следующей последовательности:

• предоставление пакета документов на новое жилье;
• согласование условий обмена;
• оформление и подписание соглашения;
• прохождение процедуры наложения обременения на новый объект;
• снятие с предыдущей квартиры обременения.

В качестве обоснования необходимости проведения замены залога банки готовы принять веские аргументы. Например, что из-за уменьшения дохода клиент оказался в ситуации, когда у него нет возможности выполнять ранее взятые кредитные обязательства.

Оформление потребительского кредита

Для оформления потребительского кредита потребуется подготовить документы, а подтверждением доходов служит справка об уровне получаемого дохода. После выплаты остатка долга за счет привлечения дополнительного финансирования с жилья снимается обременение и заключается традиционный договор купли-продажи.

Недостатков варианта выступают следующие моменты:

• если сумма потребительского займа окажется достаточно велика, то банк может потребовать предоставить поручителей;
• сложность поиска кредиторов готовых заключать сделку с заемщиком, который имеет непогашенную кредитную задолженность;
• повышенные требования в части платежеспособности клиента, так как наличие двух кредитов связано со значительной финансовой нагрузкой;
• более высокие требования к заемщику и качеству его кредитной истории.

Оптимальным вариантом станет ситуация, когда обе сделки максимально приближены и совершаются примерно в одно время. Возможен вариант, когда, вырученных от продажи квартиры денег хватит для закрытия задолженности по потребительскому кредиту и покупки другого жилья. Он считается самым выгодным, так как не требуется тратить время и средства на оформление нового ипотечного займа.

Использование варианта купли-продажи

Схема предусматривает следующие этапы:

• продажа жилой недвижимости с согласия банка;
• приобретение жилья с привлечением заемных средств;
• погашение вновь оформленного кредита.

Новый ипотечный договор может быть оформлен в любом банковском учреждении. Возможен вариант, когда в рамках старого договора кредитования происходит замена основного заемщика. В таком случае предыдущий должник получает разницу, которая формируется в результате вычета непогашенного остатка по кредиту из стоимости квартиры. Полученные средства могут идти на выплату первоначального долга по новому кредиту, а гражданин получает большую свободу при выборе квартиры.