Как оформить дополнительное соглашение о продлении договора аренды?

Нормы российского законодательства не содержат чёткой формулировки понятия нежилого помещения. К названной категории относятся все строения, не обладающие признаками жилых, т.е. площади, параметры которых не позволяют проживать там людям.

Коммерческая деятельность предпринимателей зачастую связана с необходимостью аренды такой недвижимости.

Основание аренды

Аренда строения или его части, не относящихся к объектам жилого фонда, представляет собой правоотношения, возникающие между хозяином и арендатором, основывающиеся на обязательстве первой стороны предоставить второй здание или его часть, исключающее возможность проживания в них, во временное пользование за определенную плату. Юридическую силу такие гражданские отношения приобретают после составления и подписания договора аренды с указанием:

• идентификационных данных лиц,участвующих в правоотношении;
• системы налогообложения, применяемой арендодателем;
• подробного словесного «портрета» предмета договора,
• величины арендных платежей (и потенциала их роста),
• прав и обязанностей сторон,
• нюансы процедуры передачи предмета аренды,
• временных рамок действия документа и порядка продления его срочной разновидности,
• способов разрешения споров.

Пролонгация

Гражданское законодательство РФ позволяет реализовать заключение соглашения  по поводу аренды нежилого объекта на ограниченный отрезок времени или исключить указание продолжительности срока действия. Документ с неопределённым сроком сохраняет свою юридическую силу до момента инициации его расторжения одной из сторон. Процедура, позволяющая на законных основаниях арендатору продолжать использовать помещение, находящееся в собственности арендодателя, именуется пролонгацией.

Арендатор заинтересован в добросовестном выполнении условий контракта. Ведь такие контрагенты наделяются приоритетом на продление его срока перед иными лицами, претендующими на статус нанимателя данного объекта.

Пролонгация осуществляется четырьмя способами:

1. продлением в автоматическом режиме, доступном только при условии подтверждения предыдущим контрактом такой возможности;
2. заключением дополнительного соглашения по поводу продления, применяющегося в ситуациях с арендой, выступающей в качестве обстоятельства, обременяющего право собственности;
3. подписанием нового договора, в котором будут учтены основаниядля исключительного права арендатора;
4. продлением, побуждаемое органами судебной инстанции, когда обладатель исключительного права получил отказ в пролонгации аренды.

Удобство продления  соглашения в автоматическом режиме состоит в отсутствии необходимости осуществления каких-либо процедур, продлевающих контракт. Автопродление договора возможно, если:

1. такая возможность закреплена условиями первоначального контракта;
2. собственник предмета арендных отношений разрешает нанимателю и после окончания временных рамокдействия заключенного соглашения использовать арендуемое недвижимое имущество.

Особенности пролонгации с дополнительным соглашением

Контракт, выполняющий роль дополнения к основному договору,обязан включать пункт о смене ранее принятых условий. Может измениться размер суммы арендной платы, сроки и т.п. Документ должен быть зафиксирован в реестре Регистрационной палаты и заверить у нотариуса, если проведение этих процедур было обязательным для первого контракта. Заключение допсоглашения, предполагающее его действие в течение 1 года, требует регистрации документа в Росреестре.

Составление дополнительного соглашения реализуется на основании обоюдного согласия арендодателя и арендатора с перечнем условий пролонгации. Контракт может закрепить возможность выкупа арендуемого объекта у собственника после внесения арендатором суммы, равной его полной стоимости. При изменении размера арендной платы обязательным является указание новой суммы НДС. В соответствии с законом повышение платы за арендуемое помещение не может производиться чаще одного раза в год.

Количество экземпляров составленного и подписанного дополнительного соглашения определяется, исходя из числа всех участников договора.

Алгоритм государственной регистрации допсоглашения  к пролонгированному договору аренды

Подача заявления для реализации регистрации договора и соглашения, содержащего дополнения к нему, осуществляется одной из сторон путем обращения в МФЦ. Кроме ходатайства необходимо приложение пакета документов, включающего:

• договор аренды нежилого строения (в количестве, равном числу участников правоотношения);
• соглашение с дополнительными условиями (число экземпляров которого должно соответствовать количеству сторон);
• кадастровый паспорт предмета аренды;
• паспорт заявителя;
• квитанция, подтверждающая факт оплатыобязательнойпошлины.

Если арендуемое здание или сооружение принадлежит государству или муниципалитету, то в список прилагаемых документов включается согласие собственника. В случае, когда помещение, в отношении которого составлены договор и соглашение, является предметом залога, потребуется предоставление письменного согласия залогодержателя.   Необходимость приложения технического плана недвижимого объектавозникает при сдаче в аренду не всей площади здания (сооружения), а его части.

Резюмируя, следует отметить то, что договор аренды объекта из категории нежилых помещений может быть заключен с ограничением времени действия или без указания оного. По завершению отрезка времени, в течение которого оформленное соглашение обладает силой, существует возможность пролонгации такого соглашения.  Контракт может сохранить свою силу благодаря  автоматической пролонгации на вновь установленныйсрок, оформления дополнительного соглашения дляпродолжения аренды, подписания нового  контракта, учитывающего положения о приоритетном праве арендатора, принудительного продлениядоговора через суд.

Необходимость оформления допсоглашения возникает только в случае корректировкиусловий правоотношений между участниками. Документ должен быть занесен в реестр Регпалаты и получить нотариальное удостоверение, если основной контракт был подвергнут таким процедурам. Соглашение, заключенное в качестве дополнения к начальному договору на период длительностью свыше одного года, обязательно регистрируется в Росреестре. Оперативно такая процедура реализуется при посредничестве МФЦ, через который стороны могут подать документы.

Образец