Оформляем договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с планами на ее последующий выкуп сегодня является альтернативным вариантом оформления ипотечного кредита на приобретение жилплощади. Тот, кто снимает квартиру таким образом, постепенно выплачивает владельцу квартиры ее стоимость без привлечения банка. В итоге квартира становится собственностью квартиросъемщика.

Суть аренды квартиры с последующим выкупом

Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену. Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно. Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.

Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.

Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.

Этапы сделки

Данный вид сделки оформляется следующим образом:

1. В соответствии с требованиями оформления договора купли-продажи, граждане заключают договор на аренду с дальнейшим выкупом, в котором подробно изложен порядок расчета за недвижимость. От правильности составления соглашения и от прописанных в нем условий зависят права участников сделки и статус жилья.
2. Гражданин, арендующий квартиру, проживает в ней и вносит ежемесячную плату в соответствии со сроками, указанными в договоре.
3. Когда срок аренды заканчивается, арендатор выплачивает владельцу выкупную сумму, и квартира становится собственностью арендатора. Важно! Данный вид сделки с недвижимостью допускает внесение изменений в договор в процессе аренды квартиры. Так, как от обеих сторон может поступить предложение о покупке доли в квартире.

1. Новый собственник жилья должен обратиться в Росреестр для получения документов, подтверждающих имущественные права на недвижимость. Как только человек получит свидетельство из ЕГРП, он становится абсолютным собственником объекта недвижимости и может распоряжаться им на свое усмотрение.

Правила оформления договора между физлицами

Самым простым вариантом оформления договора на приобретение жилья после его временной аренды является случай, когда у квартиры есть один взрослый собственник, жилье не находится в залоге у банка, долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг владелец квартиры не имеет. В этом случае люди составляют договор сами, опираясь на личные обстоятельства и пожелания.

При выкупе недвижимости, которая принадлежит государству, следует использовать формы договора, разработанные местными органами муниципального управления.

Документы

Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:

• паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
• если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
• ЕГРН-выписка на недвижимость;
• технический паспорт жилого помещения;
• выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.

Тонкости заключения договора аренды с дальнейшим выкупом

В тексте договора обязательно должны быть прописаны существенные условия. В противном случае сделка будет признана недействительной. Если в договоре неупоминания о выкупной сумме, то он будет считаться соглашением об аренде. С точки зрения норм действующего законодательства, договор будет признан контрактом по найму жилья с возможным выкупом.

Чтобы арендатор гарантировано получил в итоге жилплощадь в собственность, договор должен содержать следующие пункты:

1. Персональные данные обеих сторон сделки, включая адреса прописок и фактического проживания. Важно, чтобы арендодателем являлся именно тот человек, который вписан в свидетельстве из ЕГРП в качестве собственника квартиры.
2. Детальные сведения об объекте недвижимости с указанием кадастрового номера, размером общей и жилой площади, точным адресом места расположения.
3. За время аренды необходимо будет осуществлять помимо арендных выплат коммунальные платежи, а также может потребоваться ремонт – нужно, чтоб в договоре было четко расписано, кто это оплачивает.
4. Упоминание о возможности выкупа объекта недвижимости. Без этого пункта сделка будет считаться недействительной.
5. Необходимым условием действительности сделки является наличие в договоре пункта о том, что после временной аренды квартира переходит в собственность временного квартиросъемщика.
6. Указание выкупной сумму за объект недвижимости и размера ежемесячных платежей.
7. Должны быть указаны арендные сроки, порядок и сроки осуществления выплат. Чаще всего они фиксированные, но может быть предусмотрена возможность их изменения и перераспределения с сохранением общей суммы стоимости квартиры.

Помимо выше перечисленного, участники сделки могут добавить свои пункты, которые кажутся им обязательными.

Образец договора

Регистрация в органах юстиции

Регистрация в Росреестре в результате длительной аренды будет иметь обременение. Необходимо регистрировать обременение в Росреестре, если с момента заключения сделки и до внесения выкупной суммы пройдет больше года. Если в соответствии с условиями договора выкупная сумма будет передана арендодателю менее чем через год, то нет необходимости регистрации обременения в органах юстиции.

Для регистрации обременения нужно:

1. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка;
2. собрать пакет необходимых документов (договор о сделке в количестве 3 штук, паспорта обеих сторон, ЕГРН-выписку, квитанцию об уплате госпошлины);
3. написать заявление и лично передать документы в Росреестр или воспользоваться помощью МФЦ. Возможно также направление документов в Росреестр почтой, но в этом случае необходимо к пакету приложить спиок направляемых документов;
4. по прошествии 10 рабочих дней получить в органах юстиции выписку на объект недвижимости с обременением и один экземпляр договора.

Получить свидетельство из ЕГРП с подтверждением абсолютных собственнических прав можно только тогда, когда обязательства по договору сторонами выполнены в полном объеме. Для его получения необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка и предоставить в органы юстиции квитанцию, подтверждающую оплату. Понадобятся следующие документы:

• договор о сделке;
• согласия супругов сторон на проведение сделки, заверенные нотариусом;
• подтверждение со стороны бывшего владельца квартиры того, что он получил выкупную стоимость;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• ЕГРН-выписка на недвижимость.

Плюсы, минусы и риски такой формы приобретения жилья

Сделка по аренде с последующим приобретением жилья выгодна, так как:

• в отличие от ипотечного кредитования, у человека нет необходимости внесения первого взноса за квартиру при заключении сделки;
• у арендатора есть право передумать выкупать жилье. Несмотря на подписанный договор, его нельзя заставить вносить выкупную сумму;
• сделка носит гибкий характер и допускает заключение дополнительных соглашений между сторонами, если возникает необходимость изменения условий;
• если договор заключен на 10-15 лет, то, с учетом темпов инфляции, переплаты за приобретение жилья практически не будет.

Данный вид сделки по приобретению и продаже недвижимости между физическими лицами используется редко по следующим причинам:

• недостаточная информированность граждан о наличии такого варианта;
• те, кто сдает квартиры, считают невыгодной продажу – ведь это лишит их дополнительного источника дохода;
• для того, чтоб сделка была выгодна обеим сторонам, требуются тщательные экономические расчеты. Иногда ипотечные кредиты или приобретение недвижимости в рассрочку более выгодны.

Для многих людей такой вид сделки кажется очень сомнительным. На протяжении всего времени сдачи квартиры в аренду, ее собственником является арендодатель. Это означает, что он может как угодно распоряжаться квартирой. Наличие проживающего не препятствует этому. В случае если в период найма квартира будет заложена банку или арестована, то по завершении действия договора между сторонами новый владелец получит не только недвижимость, но и дополнительные проблемы, связанные с тем, что она обременена.

Кроме того, если квартиросъемщик будет недостаточно внимателен и подпишет договор, в котором ничего не говорится о переходе к нему имущественных прав после внесения выкупной суммы, то он не сможет получить квартиру. Отстоять свои права и интересы в суде будет очень трудно, так как договор скреплен подписями сторон.