Как оформить договор уступки права требования на квартиру в новостройке?

Купить недвижимость в новостройке возможно с помощью переуступки права собственности на квартиру. Так как это явление довольно распространено на рынке строящихся домов, совершить сделку могут любые субъекты права. Однако стоит проявлять осторожность. Нужно быть внимательным при составлении договора и не предоставлять свои документы сомнительным личностям.

Особенности переуступки права требования на квартиру

Переуступку квартиры нельзя назвать одним из видов купли-продажи недвижимости. С юридической точки зрения договор уступки является именно правом цессии. Так, покупатель приобретает только соответствующие права и обязанности, которые прописаны в договоре между застройщиком и первоначальным покупателем.

Форма договора и стороны соглашения

Сторонами заключения данной сделки могут являться как физические, так и юридические лица. Участниками соглашения являются: цессионарий — покупатель права требования, а также цедент — первоначальный владелец недостроенной недвижимости, соответственно, продавец.

Цессия переуступки права требования на квартиру в новостройке может существовать в двух формах:

• Договор долевого участия (ДДУ). Данный вид является более надежной формой заключения сделки, которая обязательна для регистрации в Росреестре. Подписание передаточной бумаги осуществляется только после уступки.
• Предварительный договор. Такая форма заключения сделки не является действительной до составления и подписания основного договора и не регистрируется в Росреестре. Предварительный договор — только договоренность, не имеющая полной силы.

Каждый способ заключения договора возможен, однако договор долевого участия обеспечивает большую безопасность соглашения.

Когда возможно оформление сделки

Если же первоначальный договор переуступки был оформлен в рассрочку, дольщик не имеет право самовольной передачи обязательств до момента выплаты полной стоимости. Сделка на таких условиях может быть оформлена только с согласия строительной компании, которая возводит новостройку. При наличии одобрения со стороны застройщика стороны заключают договор и прописывают в нем сумму оставшегося долга, которую обязан выплатить покупатель.

Как оформить договор цессии

Статья №389.1 регламентирует правила оформления договора переуступки и требования к недвижимости. Соглашение должно быть проведено аналогично процедуре подписания первоначального документа. Также приветствуется нотариальное подтверждение сделки. Чтобы грамотно заключить договор, необходимо следовать определенному алгоритму действий.

Проверка строительной компании

Во избежание недоразумений цессионарий должен проверить честность и надежность застройщика, с которым будет иметь дело после оформления соответствующих документов.

Необходимо проверить срок, в течение которого компания предоставляет свои услуги. Если фирма появилась совсем недавно и еще не успела себя зарекомендовать, стоит более тщательно обдумывать решение о целесообразности сотрудничества.

Важной деталью является наличие разрешения на строительство. При его отсутствии заключение договора может обернуться большими проблемами для цессионария. Также стоит проверить наличие у компании аренды или права собственности на застраиваемую территорию и актуальность данных учредительных документов.

Сбор документов

При оформлении цессии переуступки права требования на квартирку каждая из сторон должна предоставить определенный пакет документов. Покупателю необходимо иметь только удостоверяющий личность документ (паспорт) и согласие супруга, если лицо состоит в браке.

Продавец же должен предоставить расширенный перечень бумаг:

• Паспорт гражданина;
• Сам договор прав требования в двух экземплярах;
• Изначальное соглашение: предварительный договор или ДДУ;
• Письменное согласие строительной компании на проведение сделки (если полная стоимость недвижимости еще не выплачена);
• Если квартира была приобретена в браке, продавец также обязан предоставить согласие своего супруга;
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей (квитанции об оплате).

На этом шаге также необходимо в письменной форме уведомить строительную компанию о планируемом заключении договора, так как она имеет право установить комиссию за сделку.

Составление и подписание договора

Данный шаг является достаточно простым. Главное требование к составлению текста договора — подбор точных и однозначных формулировок, которые должны полностью отражать суть предмета сделки. Обязательно проверить наличие следующих положений:

• Информация о предмете требования;
• Сумма, которую покупатель должен предоставить продавцу за передачу прав;
• Сведения о всех обязанностях сторон;
• Информация об ответственности за нарушение договора;
• Полные и достоверные паспортные данные и подписи каждой стороны.

Образец

Официальная регистрация

При оформлении договора долевого участия важно грамотно зарегистрировать документ согласно установленному порядку. Подать документы можно следующим образом:

• Лично явиться в Росреестр. Так как именно это учреждение занимается подобными делами, оформленная таким образом регистрация пройдет быстрее.
• Подать документы в многофункциональный центр города. Срок рассмотрения увеличивается, однако это все же действенный и проверенный способ официальной регистрации.
• Отправить запрос через интернет на официальном сайте Росреестра или через Госуслуги. Для этого нужно лишь заполнить соответствующими сведениями пустые поля формы.

Риски оформления договора переуступки

Заключению любой сделки сопутствуют определенные риски, с которыми необходимо заранее ознакомиться. При оформлению подобного соглашения основным риском является прекращение строительства жилого дома. По этой причине важно произвести тщательную проверку застройщика. Большое количество текущих объектов строительства и продаваемых по договору цессии квартир может свидетельствовать о наличии проблем у компании.

Также сделка может быть признана полностью недействительной, если первоначальный дольщик окажется банкротом. Аннулирование договора может произойти и по причине отсутствия уведомления строительной компании о переходе прав.

Как избежать обмана при составлении договора

При сделках, связанных с недвижимостью, всегда отмечался высокий показатель мошенничества. Так, чтобы не стать жертвой обмана важно перед составлением договора проверить следующие документы продавца и строительной компании:

• Разрешение застройщика на возведение жилого объекта. Также стоит проверить соответствие действительности всех сведений, которые отмечены в предоставленной бумаге.
• Подтвержденная выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Данная бумага является достоверным источником информации об объектах недвижимости. Заказать ее можно в МФЦ.
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Данный документ предоставляется не позднее 5 дней с момента подачи запроса. Информация открыта, поэтому любое физическое лицо может подать прошение и оценить надежность строительной компании.
• Первоначальный договор долевого участия, заключенный продавцом и все соответствующие приложения к нему.
• Квитанции подтверждающие произведение платежей в соответствующем размере. Важно сравнить предоставленные данные о платежах с печатью застройщика, если деньги вносились через кассу.

В каких случаях сделка аннулируется

Договор переуступки может быть признан недействительным, если стороны не проверят соответствие договора определенным законодательством требованиям. Так, при следующих условиях сделка будет недействительна:

• Дольщик внес не все предписанные денежные средства и в договоре не указаны квитанции отплаты;
• При оформлении первоначального договора покупатель привлекал банковские средства, а банк не произвел оценку сделки;
• Застройщик не одобрил сделку и не предоставил письменное соглашение.

Цессия признается полностью недействительной при наличии любого подобного условия. Недвижимость возвращается к первоначальному владельцу, а покупатель не имеет никаких прав на квартиру.

Налогообложение и вычет

По Налоговому кодексу Российской Федерации можно уменьшить сумму оплаты на предоставленную застройщику выплату или произвести налоговый вычет. Необходимо составить и подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после заключения сделки. Налог же должен быть оплачен до 15 июля.

Подтверждение передачи средств

Согласно статье №220 Налогового кодекса РФ для подтверждения действительности переуступки на права требования необходимо предоставить соответствующий правовой документ — договор сделки или выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Далее следует предоставить платежный документ, который может являться следующими бумагами:

• Распиской в получении продавцом оговоренной суммы. Составить текст можно в свободной форме, писать следует обязательно от руки;
• Выпиской из соответствующего счета в банке, в которой указано назначение произведенного платежа.

Договор переуступки прав без приложений в виде подтверждающих оплату документов является неподтвержденным.

Налоговый вычет при заключении сделки

В случае, если сумма сделки превышает данное значение, налог должен быть оплачен согласно расчетам получившейся разницы.

Однако в случае, если лицо изъявит желание воспользоваться налоговым вычетом, оно должно указать это в декларации о доходах. Все действия должны быть полностью законны, в противном случае государство имеет право наложить на гражданина предусмотренные санкции.

Налоги, взимаемые с цедента

Важно учитывать, что в любом случае можно воспользоваться налоговым вычетом или же указать сумму, которая была передана строительной компании при первоначальном оформлении договора долевого участия.

Так, цедент имеет право на переуступку только в случае заключения ДДУ в соответствии со всеми требованиями и нормами. Оформить сделку важно до введения объекта строительства в эксплуатацию. Покупателю же стоит помнить о сопутствующих рисках и мерах предосторожности. При оформлении данного вида сделок велика вероятность стать жертвой мошенничества, однако бдительность со стороны цессионария поможет избежать проблем.