Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Договор ипотечного кредитования – вещь крайне длительная. Редко когда за квартиру можно быстро и без проблем расплатиться. И за этот огромный срок условия жизни заемщика могут значительно измениться. В связи с этим иногда возникает необходимость продать квартиру, купленную на средства от ипотечного кредита. Выделяют три основные причины продажи квартиры в ипотеке:

• Резкое ухудшение финансового положения заемщика. Выплаты по ипотеке могут составлять до трети от зарплаты. Естественно поддерживать их стабильность бывает достаточно тяжело. При этом сами выплаты могут стать источником финансовых трудностей. Поэтому заемщику иногда бывает выгоднее продать квартиру, чем продолжать пытаться оплатить её до конца.
• Продажа квартиры с целью получения прибыли. Наиболее часто эта причина встречается при продаже квартиры в строящемся доме. Однако сама операция имеет достаточно много сложностей. И главная из них – найти покупателя. Поэтому продать строящуюся квартиру, купленную на средства от ипотечного кредита, бывает весьма сложно.
• Резкое улучшение финансового положения. Не только негативные причины приводят к продаже квартиры. Часто случается так, что заемщик получает возможность получить более просторное или благоустроенное жилье. С целью получения дополнительных средств и происходит продажа заложенной квартиры. Как показывает практика, продажа находящейся в ипотеке квартиры в этом случае проходит предельно быстро и просто.
• Семейные обстоятельства. Обычно под этим определением подразумевается развод и последующий раздел имущества. В этом случае продажа квартиры в ипотеке становится действием весьма трудным и утомительным – необходимо решить множество вопросов, самый сложный из которых – кто именно будет выплачивать кредит и кто получит деньги от продажи квартиры.

Независимо от причин продажа заложенной квартиры – процесс сложный и требующий активного участия всех трех сторон – собственника, банка и потенциального покупателя.

Согласие банка. Для чего оно нужно и как его получить?

Обязательным условием для продажи заложенной квартиры является согласие банка. При этом будет ли банк согласен на продажу – вопрос крайне спорный. Все сильно зависит от процентной ставки, длительности кредитного договора, выплаченной суммы. Банку не слишком выгодно разрешать перепродажу квартиры (особенно на ранних сроках), так как он теряет большую прибыль, которую мог бы получить при выплате процентов.

Однако в одном случае отказать банк не имеет права – если в самом договоре отмечено, что владелец может продать заложенную квартиру. В этом случае бак обязан последовать прописанному условию и дать согласие.

Какие существуют способы продажи?

Всего существует четыре способа продажи квартиры, купленной в ипотеку: с погашением кредита, самостоятельная продажа, с помощью банка, продажа долга. Все эти способы очень сильно между собой различаются.

Досрочное погашение займа с последующей продажей

Самый простой способ как для банка, так и для потенциального покупателя. Практически все действия в этом случае выполняет владелец квартиры. Сама по себе процедура крайне проста:

• Покупатель выдает продавцу задаток. Этот задаток полностью идет на досрочное погашение ипотеки. Прежде чем выдать задаток необходимо составить соглашение, в котором будут оговорены условия выдачи задатка и его размер. При этом такое соглашение должно быть заверено нотариусом;
• С задатком продавец (он же заемщик) приходит в банк и оформляет досрочное погашение кредита. После этого обременение на квартиру снимается и заемщик становится её полноправным владельцем;
• Далее покупатель и владелец оформляют договор купли – продажи квартиры в обычном порядке. Единственная тонкость – при расчете суммы должен быть учтен выделенный задаток.

Стоит отметить, что этот вариант хоть и весьма удобен, но на практике применяется крайне редко, особенно при покупке строящегося жилья. Дело в том, что риск мошенничества слишком велик, а размер требуемого задатка зачастую весьма высок.

Самостоятельная продажа

Практически то же самое, что и продажа при досрочном погашении кредита. Однако это вариант для тех, кто предпочитает осторожность. На первом этапе продажи квартиры покупатель и продавец так же заключают договор, согласно которому покупатель выдаст задаток на погашение кредита. Однако, в отличие от предыдущего пункта, деньги передаются не продавцу квартиры, а напрямую в банк. Деньги вносятся на отдельный счет, и уже сами сотрудники банка занимаются погашением займа. После снятия обременения и передачи продавцу права собственности проводится обычная процедура купли – продажи.

Продажа через банк

Весьма редкая и необычная процедура. Выделятся тем, что заемщик практически никак не участвует в купле – продаже. Всю процедуру проводят только банк и покупатель. Чаще всего такой процесс продажи проходит в двух случаях: если продавец и покупатель хорошо друг друга знают и полностью друг другу доверяют, или если продавец не может лично присутствовать при погашении кредита и продаже квартиры, а оформить сделку требуется как можно быстрее.

Продажа долга

Наиболее популярная процедура. Её суть в следующем: продавец (он же заемщик) предает все обязанности по кредиту покупателю. В этом случае сам покупатель становится заемщиком. Продажа квартиры при этом проходит весьма просто – большая часть процедуры проходит в банке. При этом составляется новый договор кредитования и выплат по ипотеке, а продавец от своих обязательств перед банком освобождается.

Почему обязательно нужно извещать банк?

Ставить банк в известность обязательно в любом случае, даже при досрочном погашении кредита. Это важно делать по следующим причинам:

• Пока ипотека не будет выплачена владелец квартиры не имеет на неё полных прав. В некотором роде купленная на ипотечный кредит квартира – это собственность банка, а не заемщика;
• Банк может и не дать согласия. В этом случае он вправе аннулировать договор купли – продажи, что вызовет огромную массу проблем с повторным переоформлением документов;
• Если задаток на погашение кредита был отдан “неофициально” (то есть без составления договора), то он не может быть документально учтен при оформлении договора купли – продажи.