Как продать часть квартиры?

Сегодня большая часть квартир находится в долевой собственности. Иногда у кого-то из владельцев возникает желание отдать свою часть или купить долю соседа. Но продажа отдельной части квартиры – одна из самых сложных юридических процедур. Несмотря на четко прописанные нормы этой сделки, осуществить их на практике не всегда просто. Это происходит потому, что в такой жилплощади трудно определить конкретные метры, принадлежащие хозяину.

Как продать свою долевую собственность выгоднее и проще? Нужно ли учитывать мнение других собственников квартиры? Почему продать долю сложнее, чем целую квартиру? Как правильно оформить договор купли-продажи? Об этом погорим в данной статье.

Процедура продажи

Хоть доля в квартире и не является цельным объектом недвижимости,  ей можно смело распоряжаться по своему усмотрению – продать, завещать или подарить. Оформляются такие сделки разными способами. Это может быть как договор купли-продажи, так и дарственная или рента.

Продать можно только выделенную в натуре долю – ту, по которой можно определить, какие помещения в нее входят. Выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников или по решению суда. Зарегистрировав свои права на долю, собственник может начать заниматься ее продажей.

Итак, для того чтобы продать долю квартиры, нужно:

• Выделить долю в натуре;
• Оповестить о продаже всех собственников квартиры в письменном либо электронном виде;
• Опросить совладельцев, не хотят ли они выкупить вашу долю;
• Заключить договор купли-продажи;
• Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Если возникают проблемы с предоставлением письменных уведомлений, еще одним этапом при продаже будут судебные тяжбы.

Образец договора

Итак, рассмотрим подробнее, как правильно оформить договор купли-продажи доли в квартире. С первого взгляда он представляет собой документ довольно сложного формата. Но составить его не так сложно, как кажется. Договор заключают в письменном виде, с подписями обеих сторон. Лучше подготовить его в трех экземплярах – продавцу, покупателю и Росреестру.

Перейдем к тексту самого документа. Он в обязательном порядке должен содержать следующие элементы:

• Дата и место составления договора;
• Данные о продавце и покупателе (фамилия, имя и отчество, паспортные реквизиты);
• Описание предмета сделки – долевой собственности (адрес квартиры, место расположения доли);
• Кадастровый номер жилья;
• Адрес квартиры;
• Общая и жилая площадь;
• Сумма сделки и условия оплаты;
• Основание для продажи доли;
• Гарантии продавца (нет ареста на квартиру и других ограничений)
• Права и обязанности продавца и покупателя;
• Сроки, порядок сделки и иные условия;
• Права на имущество третьих лиц.

Также в договоре должна быть информация о том, что все стороны сделки являются дееспособными. Кроме того следует указать количество прописанных лиц и дату подписания документа.

Куда его подать?

Договор не нужно заверять у нотариуса. После его составления сделку регистрируют – для этого следует предоставить договор в МФЦ или Росреестр. К нему дополнительно прилагаются следующие документы:

• Заявление о переходе права собственности на имущество;
• Паспорта сторон сделки;
• Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

С продажи придется заплатить налог. При владении долей менее 3 лет он составит 13% от ее стоимости. Дата, с которой отсчитывается срок указана в Свидетельстве о праве собственности на имущество. Общая сумма налогового вычета – не более миллиона рублей.

Отличия от продажи целой квартиры

Процесс продажи доли в квартире будет отличаться от сделки с целой квартирой. Чтобы продать жилье, вам не нужны какие-либо обязательства и согласия других собственников. С продажей доли дела обстоят несколько иначе.

Одно из главных отличий – у совладельца есть приоритетное право выкупить вашу долю в квартире. Поэтому важно предоставить ему письменное извещение о продаже. При получении нотариально заверенного отказа или игнорировании уведомления в течение месяца вы получаете свободу действий. Тогда вы сможете продать право долевой собственности любому заинтересованному лицу.

Нужно ли согласие другие собственников?

Согласие других совладельцев при такой сделке – важный пункт. Его нужно составить у нотариуса еще до оформления сделки. При этом у вас уже должен быть заключен предварительный договор, еще не вступивший в силу.

Соглашение заключают в письменном виде. Как таковых правил для его составления нет. Необходимо лишь иметь при себе следующие документы:

• Паспорт
• Документы, устанавливающие право собственности (свидетельство, договор приватизации, свидетельство о наследстве, решение суда и др.);
• Свидетельство собственника доли;

Как продать без согласия собственников?

Но бывают случаи, что после отправки уведомления никто из собственников не выразил свое мнение о факте продажи. Если с этого момента прошло больше месяца, у вас появляется право свободно распоряжаться имуществом.

Кроме того, некоторые из жильцов могут всячески препятствовать проведению этой сделки. В таком случае препятствовать их желанию нельзя. Исключение – случаи, когда имущество уже выделено натуре. Это процедура, в ходе которой общая собственность переходит в индивидуальную. Не спрашивая совладельцев, такую долю продать можно. Решить проблему с выделкой можно с помощью соглашения или через суд.