Что делать, если границы участка не соответствуют границам в документах?

Каждый земельный участок подлежит обязательному измерению с дальнейшим занесением сведений в публичную кадастровую карту. Нередко из-за ошибок кадастровых инженеров или в связи с неправомерными действиями владельцев, официальные данные не совпадают с фактическими. На практике это может стать причиной разногласий между собственниками и создаст проблемы при совершении юридических значимых действий с недвижимостью.

Что такое кадастровая и топографическая съемка

Оба вида работ относятся к геодезическими, однако между ними существуют существенные различия.

Кадастровая съемка обязательна для межевания земельного участка. Она включает в себя:

• фиксирование географических координат, позволяющих определять местоположение участка;
• определение параметров земельного участка;
• фиксирование имеющихся объектов недвижимости и иных построек.

При проведении кадастровой съемки не учитываются линии высот и рельефные особенности, поскольку ее главным предназначением является определение местоположения.
Топографическая съемка проводится перед осуществлением важных инженерных работ, а также для привязки объектов к участку местности. Главным отличием от кадастровой съемки является учет линий высот и перепадов имеющегося участка.

Необходимость исправления кадастровых границ

На сегодняшний день существует множество участков, пересекающих друг друга. Зачастую собственники не подозревают этого и не задумываются, что по факту занимают кусок чужой земли. Однако это не является основанием для освобождения от административной ответственности с дальнейшим уменьшением размеров земельного участка.

Большинство ошибок возникает по вине кадастровых инженеров. В основном межевание и расчеты производились давно и неправильно, из-за чего сегодня можно встретить смещение целых поселков. Если в результате смещения происходит нарушение прав соседа, собственник может быть привлечен к административной ответственности согласно ст. 7.1 КоАП. Самовольное занятие чужого участка предполагает, что на не принадлежащей собственнику земле были размещены любые постройки.

Способы разрешения проблем

При выявлении фактических проблем с границами, особенно, если есть пересечение, необходимо приводить их в соответствие. В случае наложения, в лучшем положении окажется собственник, осуществивший межевание и поставивший участок на кадастровый учет первым. Разрешение вопроса возможно несколькими способами, каждый из которых следует разобрать по отдельности.

Досудебный порядок

В случае выявления ошибки, произошедшей по вине кадастрового инженера, сотрудники Росреестра обязаны самостоятельно исправить ее после получения информации. Подтверждением будет являться верный межевой план. На практике во избежание лишних споров с соседями, в Росреестре попросят предварительного согласования межевого плана.

Судебный порядок

При обращении в суд важно правильно заявить свои требования. По рассматриваемому вопросу сложилась следующая практика:

• Требовать в иске полного исключения из реестра информации о границах участках, который был поставлен с ошибкой. Некоторые юристы указывают на ошибочность данного требования, поскольку исключение информации об участке влечет прекращение права собственности.
• Указывать на необходимость изменения уже существующих сведений. На основании п.3 ст.61 ФЗ№ 218-ФЗ, исправлять ошибки, допущенные в реестре можно, если это не влияет на правомочия собственника.

Следующим этапом станет определение участников гражданского судопроизводства. Росреестр будет ответчиком, если им ранее был выдан отказ, иначе это третье лицо. Следует учитывать, что суд может иметь иную позицию касаемо процессуальной роли стороны.

В рамках судебного разбирательства потребуется доказать факт совершенной ошибки. В качестве доказательств можно использовать:

• межевой план, который был получен до суда;
• землеустроительная экспертиза, назначаемая по ходатайству заинтересованной стороны.

Возможно привлечение специалистов, которые дадут ответ на возникшие вопросы и предложат собственные способы разрешения ситуации.

Если спор по границам возник в связи с нарушением прав одного из соседей, суд будет определять, чьи границы были официально зарегистрированы ранее. В данном случае действует принцип первоочередности. Суду также необходимо установить причины произошедшей ошибки, а также законность пользования участком с текущими параметрами.

Таким образом, сегодня в России множество участков с неправильно определенными границами. Устранять эти ошибки необходимо, поскольку в дальнейшем они могут стать причиной привлечения к административной ответственности или создадут проблемы при отчуждении участка.